Kui sisestada google’isse märksõna ‘kinnisvara ühisrahastamine’, leiab sealt miljoneid tulemusi. Mida aga nii lihtsalt ei leia, on selge ja üheselt mõistetav selgitus selle kohta, mis tüüpi kinnisvara ühisrahastamist erinevad kinnisvarainvesteeringute platvormidel pakutakse. Erinevus seisneb selles, et enamik platvorme vahendavad kinnisvaralaenusid, samas kui vaid üksikud pakuvad ühisinvesteerimist kinnisvarasse (selle tegelikku väärtusesse). Niisiis, uurigem kinnisvara ühisrahastamise põhilisi erinevusi selles osas, mis puudutab kinnisvaralaenude ühisrahastamist vs kinnisvara ühisrahastamist.
Ühisrahastamine: laenud vs kinnisvara
Enamiku kinnisvarainvesteeringute platvormide äritegevus seisneb kinnisvaralaenude vahendamises. See tähendab, et teie investeering (raha, mille investeerite) paigutatakse ettevõttesse, mitte kinnisvarasse, millesse ettevõte investeerib. Teised ainulaadsed platvormid, nagu Reinvest24, pakuvad siiski võimalust reaalselt investeerida kinnisvarasse, mis on sarnane protsentuaalse osa omandamisega kinnisvarast, millesse te investeerite. See variant pakub palju jätkusuutlikumaid, suure tootlusega tulemusi, näiteks igakuist rahavoogu üüritulust.
Laenude heade ja halbade külgede analüüs
Kinnisvaralaenude puhul on tegemist investeeringutega – jah – laenudesse. Teie raha sihteesmärk on suunatud laenudele, mille võtab firma, et teha oma investeering kinnisvaraprojekti. Kinnisvaralaenudesse investeerides tegutsete sisuliselt laenuandjana. Kuna reeglina on tegemist lühiajaliste investeeringutega, on seejuures mitmeid eeliseid ja varjukülgi. Põhiliseks eeliseks lühike ooteaeg, mis tähendab, et te teate täpselt, millal te oma tulu saate ja kui palju seda on. Põhiliseks miinuseks on aga asjaolu, et te investeerite ettevõtte jõupingutustesse, mitte kinnisvara potentsiaalsesse väärtusesse.
Plussid
- Laiem valik kinnisvarasid (rohkem projekte, suurem sagedus)
- Lühike ooteaeg (kindlaksmääratud investeeringuperioodid)
Miinused
- Arengud sõltuvad muudest projektidest (kui üks projekt ebaõnnestub, võib see seada riski alla ka teised projektid)
- Fikseeritud investeeringuperioodid (teie investeerimisperiood on piiratud)
- Kõrgemad riskid (mis juhtub, kui turgu tabab kriis)
- Tulu sõltub ettevõttest/laenuvõtjast (mitte kinnisvara väärtusest)
Ühisinvesteerimine kinnisvarasse
Ühisinvesteerimine kinnisvarasse, mida pakub Reinvest24, on sisuliselt võrdne kinnisvara omamisega. Sel juhul tegutsete aktsiaomanikuna, saades nii lühi- kui pikaajalisi tulusid, eriti juhul, kui tegu on üüripindadega. Näiteks saate igakuist üüritulu, samuti saate osa kõigist kapitali kasvul põhinevatest lisaboonustest, kui te otsustate oma investeeringu lõpetada.
Kõige suuremaks eeliseks on see, et teie tuludel ei ole piire, mis tähendab rohkem raha pikaajalises perspektiivis. Suurimaks miinuseks on ehk see, et kinnisvara ühisrahastamise puhul on tegemist pikaajalise investeeringuga, mis tähendab, et suurema tulu teenimiseks kulub rohkem aega ja kannatlikkust.
Plussid
- Samasugused hüved nagu osalus kinnisvaraomandis (te omate kinnisvara aktsiaid)
- Passiivne kuusissetulek (lühiajaline kasum üürituludest)
- Madalam risk
- Ligipääs eksklusiivsetele kinnisvaratehingutele (te omate osa kinnisvarast, millesse te muidu ei saaks investeerida)
Miinused
- Piiratud valik objekte (aeganõudev investeering, mis tähendab vähem projekte)
- Pikaajalised investeeringud (suurem tulu tuleb alles pikema perioodi jooksul)
- Kinnisvarahaldus (ressursikulukas, ehkki selle eest hoolitseb Reinvest24 )
- Aeglasemad väljamaksed (osakute müük ja kapitali kasvult tulu teenimine võib kauem aega võtta)
Milline investeeringu tüüp on riskantsem?
Kui võrrelda riske, siis investeeringud kinnisvaralaenudesse tähendavad seda, et arenguetapid sõltuvad mitmetest asjaoludest. Teil tuleb arvesse võtta laenuvõtja (ning ka platvormi) muid projekte ja nõuetekohaseid hoolsusmeetmeid, mis on suunatud investeeringute tegemisele ühisrahastamise platvormi kaudu.
Mis puudutab tagatist, siis kinnisvaralaenusid vahendavad platvormid ei paku alati tagatiseks kinnisvara ja isegi kui pakuvad, siis üldjuhul võetakse arvesse objekti tuleviku väärtust. See tähendab, et kui laen läheb hapuks, siis tagatise realiseerimise hind sõltub paljuski sellest kui kaugele arendus tegevustega on jõutud.
Hiljutine teade üsna suurte laenutagatiste mittetäitmise kohta turul kinnitavad, et tagatise deklareeritud väärtus on peaaegu alati madalam kui tegelik laen. Kui see oleks vastupidi, siis võiksid laenuvõtjad rahastuse saada parematel tingimustel pangast.
Seevastu platvormid, mis tegelevad ühisinvesteeringutega kinnisvarasse, tagavad alati teie investeeringu sama kinnisvaraga, millesse te investeerite. Reinvest24´s hindame me alati kõiki võimalikke investeeringuga kaasnevaid riske, et ennetada neid.
Investeerimine üürikinnisvarasse on turvalisem kui kinnisvaralaenud
Üürikinnisvarasse ühisinvesteerimisel saate igakuist üüritulu. See passiivne sissetulekuallikas on pikaajalise jõukuse võtmeks, kuna see peab vastu turukõikumistele, tagades stabiilsema rahavoo. Näiteks viimase eluasemekriisi tipphetkel aastatel 2008-2009 langesid kinnisvarahinnad Eestis kuni 50-60%. Samal ajal püsisid üürihinnad stabiilsemad, langedes vaid umbes 10-15%.
On fakt, et sõltumata majandusseisust on inimestel vaja kusagil elada. Niisiis, isegi kui pangad ei anna laenu ja kinnisvaraostjate arv üha väheneb, on endiselt olemas stabiilne üüriturg, kus üürnikud vajavad kohta, mida nad saaksid koduks nimetada. Renditulu on teile tagatiseks, et tulete toime turulangustega ja elate need üle, vähemalt seni, kuni kinnisvarahinnad taas paika loksuvad. Üldiselt on kinnisvara pikaajaline hinnakasv viimase 15 aasta jooksul olnud üle 300% (kaasa arvatud eluasemekriiside periood).
Üürikinnisvara pakub stabiilset rahavoogu ja pikaajalist jõukust
Isegi kui tuleb uus eluasemekriis, pakub üürikinnisvarasse investeerimine endiselt turvalist igakuist rahavoogu, kuni olukord taas stabiliseerub. Kinnisvaraturul juhtub see lõpuks alati. Seega on pikaajaliste tulude osas dekaadide lõikes keskmine turukasv hinnanguliselt endiselt vähemalt 6% aastas. See hinnang hõlmab ka järgmist kinnisvaraturu korrigeerimise perioodi. Kui teie pikaajaline kinnisvarainvesteering annab üüritulu koos kapitali kasvuga, on teile kindlustatud suur tulu, millega on seotud suhteliselt madal risk.
Võrdluseks, kinnisvaralaenudesse investeerimise korral jätab järgmine turukorrektsioon või eluasemekriis laenu võtvad kinnisvaraarendajad keerukasse olukorda, kus intressimäärad ületavad 10% ja platvormitasud 4%, kusjuures investorite premeerimiseks pole pakkuda ka mingit üüritulu. Kui arendajad ei suuda oma kinnisvara müüa ja peavad samal ajal maksma kõrge intressiga kallist hüpoteeki, on teie tulud ohus. Seega kaasneb suure tuluga ka suur risk.
Rikastu kiiresti või rikastu kogu eluks?
Likviidsuse poolest võivad ühisinvesteeringud kinnisvarasse pakkuda teile nii pikaajalist kui ka lühiajalist tulu (eriti, kui tegemist on üürikinnisvaraga). Saate nautida igakuist üüritulu ka siis, kui turul valitseb mõõnaseis. Võrreldes investeeringutega kinnisvaralaenudesse võib kasumi saamise rõõm lasta end kauem oodata, kuna teie tulud laekuvad pikemaajaliste perioodidel – vaadates pikemaajalise jõukuse seisukohalt on see aga oluliselt järjepidevam. Võrdluses on investeeringud kinnisvaralaenudesse üldjuhul kiiremad, kuna tegemist on lühiajaliste investeeringutega kindlaksmääratud perioodide vältel.
Kas investeerida laenudesse või kinnisvarasse?
Kokkuvõtteks võib öelda, et üürikinnisvarasse investeerimine tagab teile igakuise rahavoo, mis suudab üle elada kõik tormid ja turukõikumised, ja et kinnisvaraturg taastub lõpuks alati. Kinnisvaralaenude puhul aga võib investeeringust saada riskiobjekt. Paljud laenuvõtjad ja kinnisvaraarendajad ei taastu kunagi turukorrektsioonist, eriti kui kasutatakse kiireks kinnisvaraarenduseks kalleid kõrge intressiga laene. Laenutehingutesse investeerimisega võib turu ebastabiilsuse korral kaasneda tohutu risk.
Kui soovite investeerida kinnisvarasse ühisrahastusplatvormi kaudu, mis pakub investeerimist kinnisvarasse kui tegelikku väärtusesse, heitke pilk Reinvest24. Me oleme ainulaadne kinnisvarainvesteeringute platvorm asukohaga Eestis. Meie kinnisvarade kogutulu aasta kohta on olnud 14%, mis annab innustust positiivseks prognoosiks aastaks 2019. Kui te soovita hakata saama igakuist passiivset sissetulekut, investeerige kinnisvarasse juba täna, stardikapital alates 100 eurost. Avastage meie kõrget tulu tootvad üürikinnisvara projektid.
Blogipostitus ilmus esimesena 30. mail Reinvest24 blogis.
* Tegemist on Rahajutud.ee veebiportaali koostööpartneri poolt toetatud postitusega. Postituses leiduvad aktiivsed lingid on Reinvest24 soovitusprogrammist ning võivad erineval kujul tuua kasu Rahajutud.ee portaalile.
