Rahavoog on põhimõtteliselt raha liikumine. See on neto summa, mis laekub ja väljub sinu kontolt, millest võib ka saada negatiivne rahavoog ehk negative cash flow (kulud on suuremad, kui tulud) või positiivne rahavoog ehk positive cash flow (tulud ületavad kulusid). On palju viise, kuidas investeerida kinnisvarasse. Mõned valivad investeerida sularahas, teised kasutavad panga finantsvõimendust ehk võtavad laenu. See kõik mõjutab sinu investeeringu rahavoogu. Vaatame 3 erinevat kinnisvarainvesteeringu rahavoo stsenaariumit.
1. Investeering kinnisvarasse sularahaga
| Kinnisvara tüüp | kontor | ||||
| Kinnisvara hind | 300 000 | ||||
| Laenu summa | 0% | ||||
| Investeerimisperiood (k) | 120 | ||||
| Turukasvumäär | 4,5% | ||||
| Üüritulu | 6,5% | ||||
| Indekseerimismäär | 2,0% | ||||
| Sisemine tasuvuslävi (IRR) | 10,1% | ||||
Näitena kasutame äripinda kontori kujul, mille hinnaks on 300,000€. Kui sa ostad selle kinnisvara sularahas, pead investeeringu alla panema 300K enda raha. Jah, see on suur kulu, kuid sa saad vastu igakuiselt 1625€ üüritulu, mis kasvab 2% indeksiga (seotud inflatsiooniga) iga aasta jõudes 120 kuu (10 aasta) perioodil kuni 2000€. Sa teenid ka kasumit kapitali kasvust, kuid see jääb paberile, kuni sa oma kinnisvara rahaks teed ja investeeringust väljud.
Riskiolukord
Turu kukkumisel jääb sulle ikka alles üüritulu. Kui üürnik peaks maksetega hätta jääma pead sa võibolla oma üüri vähendama 10-20%, et kiiresti uus üürnik leida. Sa jääd ellu ja mis kõige olulisem, sa jääd ikka raha teenima. Varem või hiljem turg taastub ja sa jõuad tagasi oma prognoositud sissetuleku tasemele.
Kokkuvõte
Investeerides üürikinnisvarasse ainult sularahaga jääb sul turvaline investeering, millel on stabiilne rahavoog ja hea tolerants turu kõikumistele. Su tootlus on kokku 10.1% ja igakuine sissetulek 1625€, mida võid kasutada, et oma kulusid katta ja edasi investeerida.
2. Rahastatud investeering: 50/50
| Kinnisvara tüüp | kontor | ||||
| Kinnisvara hind | 300 000 | ||||
| Laenu % | 5% | ||||
| Laenu summa | 50% | ||||
| Investeerimisperiood (k) | 120 | ||||
| Turukasvumäär | 4,5% | ||||
| Üüritulu | 6,5% | ||||
| Indekseerimismäär | 2,0% | ||||
| Sisemine tasuvuslävi (IRR) | 12,0 |
Nüüd oletame, et on olemas pank, mis on nõus andma laenu selle äripinna ostmiseks, mille väärtus on 300,000€. Esimene küsimus on “kui palju raha sa tahad saada pangalt?” Selles investeerimise stsenaariumis sa võtaksid 50% laenu, mis tähendab 150K oma taskust, makstes 5% intressi laenu pealt järgnevad 10 aastat. Hea uudis on see, et pead vaid 150K investeerima enda raha, et osta kinnisvara. Kuid nüüd on sul igakuiselt 1590€ kulu, et teenindada laenu. Kompromissina sa saad vaid 35€ üüritulust oma igakuise rahavoona, mis vaikselt kasvab 120 kuuga (10 aastaga) kuni 360€ kuus.
Riskiolukord
Kui midagi peaks juhtuma kinnisvaraturuga, siis sinu rahavoog muutub negatiivseks ja su üüritulu ei ole enam piisav, et teenindada laenu. Igasugune üürihinna kõikumine võib potentsiaalselt tekitada negatiivset rahavoogu, mis tähendab seda, et kui soovid hoida investeeringut alles ja lõpus teenida kasumit kapitali kasvust, siis pead sa pidevalt enda raha kasutama, et seda investeeringut elus hoida.
Kokkuvõte
Sa saad 12% IRR ehk tasuvuslävi ja sa kõnnid ‘õhukesel jääl’. Sa finantseerid vaid poole oma kinnisvaraostust, kuid samas sa ohverdad oma renditulu makstes kopsakat laenu. Kui midagi peaks halvasti minema, pead sa lisama oma enda raha projekti. See kõik muudab ka kinnisvara valimise protsessi väga rangeks ja nõudvaks. Kui sa peaksid leidma mõne kinnisvaraobjekti, millesse on ohutu investeerida sellistel tingimustel, on sul tõenäoliselt kõige rohkem vaid paar tundi või päeva aega, et sulgeda tehing. Sellest aga ei piisa, et läbida pangalaenu taotlemise protsess.
3. Rahastatud investeering: 80/20
| Kinnisvara tüüp | kontor | ||||
| Kinnisvara hind | 300 000 | ||||
| Laenu % | 5% | ||||
| Laenu summa | 80% | ||||
| Investeerimisperiood (k) | 120 | ||||
| Turukasvumäär | 4,5% | ||||
| Üüritulu | 6,5% | ||||
| Indekseerimismäär | 2,0% | ||||
| Sisemine tasuvuslävi (IRR) | 14,3% |
Selles stsenaariumis oletame, et pank on nõus finantseerima 80% kinnisvarast sama 5% intressiga, mis on tänapäeval suhteliselt haruldane. Sellisel juhul peaksid sa vaid 60K enda raha investeerima, kuid su igakuised pangalaenu tagasimaksed oleksid pilvede kõrgusel 2545€. See on rohkem, kui sinu igakuine üüritulu.
Riskiolukord
Selles investeerimise stsenaariumis pead sa igatipidi rohkem enda raha igakuiselt kasutama, et katta pangalaen. Kui majandus peaks ebastabiilne olema, tuleb veelgi rohkem oma raha kasutada. See investeerimise stsenaarium tundub rohkem nagu orjatöö, kui jätkusuutlik investeering. Sul on ka olemas väga realistlik risk, et pank nõuab lisatagatist. Kui mingil põhjusel peaksid kaotama üürniku, siis sinu laenukulud tekitavad suure augu sinu finantsides.
Kokkuvõte
Selle investeerimisvariandiga pead sa aru saama, et tuleb lisada rohkem raha enda taskust (920€ lisaks veel oma üüritulule) iga kuu, et hoida kõike vee peal. See teeb kokku 90K 10 aasta peale, kuid see tõstab sinu tasuvusläve 14% peale. Pikendades laenuperioodi 20 aasta peale, aitaks see langetada igakuist laenu tagasimakset, mida saaksid katta üürituluga. Olukord oleks sarnane stsenaarium 2-le, riski mõttes, sa kõnniksid ikka ‘õhukesel jääl’. On ka väga ebatõenäoline saada ärilaenu pangalt 20. aastaks ja sul puuduks rahavoog üüritulust. Pealegi, võimalus et majandus ja turg läbib korrektuuri 20 aasta jooksul on väga kõrge.
Kuidas ma saan tagada, et investeeringul on positiivne rahavoog?
On palju erinevaid arvamusi, kuidas tehtud investeeringute väärtust kasvatada. On arvamusi, et alati on parem kasutada panga abi investeeringute tegemisel, teised soovitavad osta kinnisvara sularahas kasutades professionaalide abi. Võib vaielda parima lahenduse üle, kuid ei saa vaielda matemaatikaga. Tähtis on numbrid üle vaadata ning mõelda läbi, kuidas saavutada parim positiivne rahavoog (tulud ületavad kulusi) ilma üleliigse riskita.
Võtke arvesse kõiki rahavoogude riske
Sa pead arvestama erinevate riskiteguritega. Mis juhtub kui majandus langeb? Tehes pikaajalist investeeringut, pead arvesse võtma erinevaid majandusarengu võimalusi. Samuti, mis juhtub kui turu korrektsioon kestab järgmised 3 aastat? Kas sa saad hakkama kopsaka laenuga? Kõik ülaltoodud rahavoo stsenaariumid on seotud riskidega, kuid igal olukorral on oma eelis ja positiivne külg.
Mis on meie kokkuvõte?
Kui sa otsid stabiilset ja regulaarset, või isegi passiivset sissetulekut, siis peaksid olema väga ettevaatlik laenu finantseerimisega, kuna see kannab endaga kaasas lisakulusid. Finantseerides oma kinnisvarainvesteeringut laenuga võib see anda sulle parema kasumi pikemas perspektiivis, kuid selle hind on kaotada igakuine passiivne sissetulek. Kasutades pankade finantsvõimendusi kapitali suurendamisel pead olema väga teadlik oma riskidest. See võib tuua sissetuleku suurenemise, kuid see on ka olukord, mis on põhjustanud paljude kuulsate inimeste pankroti: Trump Entertainment Resorts, General Growth Properties, jne.
Reinvest24 võtab oma investeeringuid väga tõsiselt ja me hindame riske ja erinevaid arengustsenaariume hoolikalt. Meie eesmärk on maksimeerida kinnisvara investeeringute tulu, võtmata üleliigselt palju riske, mis potentsiaalselt kahjustaksid meie investorite huve. Kinnisvara igapäevane tervislik ja positiivne rahavoog ning selle säilitamine on see, mis aja jooksul tõeliselt kasumit teenib. See kehtib eriti pikaajaliselt kinnisvarasse investeerides.
Vaata investeerimise võimalusi Reinvest24 platvormil, millel on nii igakuine üüritulu kui ka kapitali kasv, kokku keskmiselt 14.6% aastas.
Blogipostitus ilmus esimesena 21. septembril Reinvest24 blogis.
* Tegemist on Rahajutud.ee veebiportaali koostööpartneri poolt toetatud postitusega.
