polar.com

Loit Linnupõld: Crowdestate’i tänane ärimudel on elujõuline ka tulevikus

Loit Linnupõld on kinnisvara ja ärirahastamisega seotud ühisrahastusportaali Crowdestate tegevjuht ja asutaja. Portaali kaudu pakutud investeeringute senine keskmine tootlus on ületanud 23% (aasta baasil), mistõttu on portaal tänaseks suutnud üle 18 000 investoris huvi tekitada. Käesoleva artikli eesmärgiks on mõista kuidas Crowdestate alguse sai, kuidas alguspäevil projekte valiti ning millised on tulevikuplaanid.

Intervjuu on läbi viidud märtsi lõpus Tauri Alasi poolt ja avaldati esmalt tema Rahapuu blogis.

“2013. aasta hilissügisel tuttavate kinnisvaraarendajatega rääkides tajusin ma turul valitsevat kapitalipuudust ning sain aru, et traditsiooniline finantssektor ei hakka võimalike huvide konflikti tõttu mitte kunagi oma klientidele kinnisvarariskiga investeerimistooteid soovitama.” (Loit Linnupõld)

Milline on Sinu taust? Kuidas pangandusse jõudsid, millega täpsemalt tegelesid ning miks otsustasid, et enam ei soovi klassikalises panganduses kaasa lüüa?

Paljud asjad on elus seotud juhuslikkusega, nii on ka minu sattumisega pangandusse. Minu esimeseks töökohaks panganduses oli tänaseks kaardilt kadunud Eesti Sotsiaalpank, tollane Eesti suurim kommertspank, kuhu mind kutsus tööle ülikooli kursusekaaslane. Esialgu tegelesin välismaksete ja valuutakauplemisega, umbes poole aasta pärast vastutasin juba umbes 30 inimesega välisdivisjoni eest. Seejärel aitasin umbes aasta jooksul üles ehitada samuti kaardilt kadunud Virumaa Kommertspanga rahvusvahelise äri üksust. 1995 aastal läksin tööle Tallinna Panka, kus ma juhtisin muuhulgas Tallinna ja Harjumaa kontorivõrku ja lõin Eesti esimese privaatpangandusüksuse. Peale Tallinna Panga ja Ühispanga ühinemist juhtisin SEB nime võtnud ühendpanga varahaldusüksusi, mis tegelesid investeerimis- ja pensionifondide valitsemisega. 2003. aastal töötasin ma pool aastat Arco Vara grupi finantsjuhina ning aitasin muuhulgas püsti panna Eesti esimese kinnisvarafondi, hiljem Efteni valitsemise alla läinud Balti Kinnisvaraportfelli. 2003. aasta teises pooles tegi tollane Läti suurim pank, Parex Banka, mulle ettepaneku nende Eesti äri püsti panemiseks ning kuigi algselt oli see mõeldud väljakutsuva projektitööna, siis jäin ma asutatud panka juhtima neljaks aastaks. 2007. aasta sügisel kutsus Peep Vain mind juhtima Vain & Partnereid, tollast Eesti tuntuimat juhtimis- ja müügikoolitusettevõtet, kuid majanduskriisi tulemusel sai äri päris kõvasti pihta ning 2009. aasta algusest läksin ma pangandusse tagasi, asudes juhtima Nordea Panga investeerimistoodete üksust Baltikumis ja Poolas. 2012 – 2013 juhtisin ma Swedbank Investeerimisfondid ASi, Eesti suurimat pensionifondide valitsemise ettevõtet. Kui nüüd vaadata minu pangandussektoris töötamist, siis on mul õnnestunud teha huvitavat tööd ning ellu viia terve hulk väljakutsuvaid projekte. Väga suurelt üldistades võiks öelda, et umbes poole oma ajast olen ma olnud seotud finantsturgude ja klientide varade investeerimisega ning teise poole ajast laenuotsuste tegemisega. Ilmselt võib siit leida ka esimesed märgid Crowdestate’ni jõudmisel. Samas ei ole pangandussektorist väljapoole mineku mõte uus – juba 2003. aastal arutasime koos Jaan Pillesaarega paari-kolme võimalikku projekti – näiteks oli meil juba siis laual internetipõhise laenuvahendusplatvormi idee, mille me jätsime siiski kõrvale põhjusel, et interneti kasutatavus oli äri skaleerimiseks liiga madal. Küll aga asutasime me ettevõtte nimega Perearstide Süsteemid ning investeerisime ligi 10 miljonit krooni omakapitali perearstidele ja patsientidele suunatud veebipõhise töökeskkonna loomisse ja juurutamisse. Tagantjärgi vaadates oli see projekt oma ajast umbes 10 aastat ees, ning kuigi me saime süsteemi kasutama umbes 25% Eesti perearstidest, siis ei olnud maht see äri jätkusuutlikkuse tagamiseks piisav ning 2009. aastal panime me selle äri kinni. Keeruka ja üliturvalise meditsiinitarkvara loomise projekt on samuti üks oluline samm Crowdestate’ini jõudmisel.

2013. aasta hilissügisel tuttavate kinnisvaraarendajatega rääkides tajusin ma turul valitsevat kapitalipuudust ning sain aru, et traditsiooniline finantssektor ei hakka võimalike huvide konflikti tõttu mitte kunagi oma klientidele kinnisvarariskiga investeerimistooteid soovitama. Ilmselt selle koha peal said kokku minu senised laenu-, investeerimist- ja tehnoloogiakogemused ning voila – Crowdestate oligi sündinud.

Kuidas Crowdestate alguse sai? Kas hulk inimesi tuli küla keskele kokku ja otsustas, et nüüd hakkame kinnisvara vahekapitali mikroinvestoritelt koguma või käis Sul mingisugune uitmõte peast läbi, mida siis piltlikult öeldes kodus teleka ees diivanil hakkasid üksinda realiseerima?

Crowdestate ei ole klassikaline suure tiimiga startup – esimene aasta-poolteist oli see selgelt one-man-show, mida ma tegin oma magamistoas asuva väikese kirjutuslaua tagant. Puuduvad vajalikud kompetentsid ostsin ma teenusena sisse ning eesmärgiks oli isiklike säästude baasilt luua prototüüp, mis võimaldaks testida idee elujõulisust.

Ideest esimese projektini läks umbes 4 kuud, ning kuigi esimene projekt – Stroomi Residentsides ühe korruse soetamine ei kaasanud piisavalt kapitali, õnnestus mul äratada piisavalt tähelepanu ning leida esimesed paarsada huvilist, kelle abiga Crowdestate rahastas teise, Sipelga 3, investeerimisvõimaluse. Kõik edaspidine on juba ajalugu.

Sipelga 3 kortermaja Mustamäel | Foto: Crowdestate

Millised olid toona ootused ühisrahastusele? Kui suureks plaanisid kasvada ettevõttega?

Ühisrahastuse teadmine piirdus sel ajal IsePankuri ja OmaRahaga, mis pakkusid investoritele võimalust rahastada tarbmislaene. Minu eesmärgiks oli pakkuda investoritele võimalust saada osa nii kinnisvara üüritulust kui kaasnevast kapitalikasvust, ning olla võimeline tulevikus pakkuma kõiki kinnisvarasse investeerimisega seotud kapitalikihte – kõrgeima riski ja tootlusootusega omakapitalist kuni madalaima riskiga hüpoteeklaenudeni. Otsest kasvuplaani ei olnud – pigem vaatasin äri tasuvuspunkti saavutamise vaatenurgast. Hiljem tegime excelisse mõned äriplaanid, kus olime tänastest mahtudest mõnevõrra optimistlikumad. Samas oleks patt kurta – meil on tänaseks väga automatiseeritud ning hästi skaleeritav infosüsteem, selge arusaam ärimudelist ning ligi 18 000 õnnelikku investorit.

(Intervjuu avaldamise hetkeks on investoreid üle 18 300 – Rahapuu blogi)

Esimene projekt oli Endoveri Stroomi Residentsid. Kui kaua läks aega ideest esimese projekti listimiseni? Mis oli sellel teekonnal kõige keerulisem? Lepingute ettevalmistamine, IT-süsteemi ehitamine, investorite leidmine?

Investorite leidmine oli selgelt kõige keerulisem – mul ei olnud selget arusaama, kas ja kui palju on inimesi, kes on valmis interneti teel oma raha äsja asutatud ettevõtte vahendusel paigutama. Mõnes mõttes oli esimese projekti ebaõnnestumine ette teada ning selle täis märkimine oleks olnud ime. Juriidikaga oli lihtne – mul oli algusest saadik selge arusaam, kuidas peaks lahendus olema üles seatud ning advokaadibüroo FORT abil saime juriidika paika umbes kahe kuuga. Infosüsteem oli väga toores – sisuliselt oli olemas WordPressi platvormile kirjutatud kasutajaliides, back-end puudus täielikult ning kõik tegevused tuli teha käsitsi. Samas, väikeste mahtude puhul ei näinud ma selles probleemi.

Stroomi residenside projekti kohasel oli plaanis osta hulk minikortereid ja teenida igakuist rahavoogu investoritele. Ometigi ei läinud projekt töösse, sest vajaminevast summast koguti veidi alla poole kokku. Mis oli Stroomi residentsi projektist saadud õppetundideks?

Minu jaoks on kõige suuremaks õppetunniks julguse ja pealehakkamise vajalikkus – kui sa ainult teaks, mitu nädalat ma põdesin kartuses, mida võimalikud investorid projektist ja Crowdestate’ist arvavad. Ühel hetkel ma lihtsalt võtsin südame rindu ja vajutasin „Publish“ nuppu – peale seda läks kohe kergemaks.

“Ebaõnnestumise hirm on mul siiani iga projektiga ning kuigi tänaseni on kõik läinud väga hästi, siis ei saa ebaõnnestumisi absoluutselt välistada.” (Loit Linnupõld)

Esimene töösse läinud projekt oli 49 investorilt raha saanud Sipelga 3 korterelamu arendus Mustamäel. Kuivõrd oled panganduse taustaga, siis kuidas säärast projekti hindasid, sest kõik CE projektid on mingisuguse filtri läbinud?

Sipelga 3 projekti puhul tegin ma läbi kõik ka täna tehtavad sammud alates turuolukorra kaardistamisest kuni finantsmudeli ehitamiseni. Projekti tegi võibolla lihtsamaks asjaolu, et arendaja tegevjuht ja üks omanikest oli minu pikaajaline kolleeg SEB ja Parex Banka päevilt, keda ma tundsin hästi ning kelle professionaalsuses ja siiruses ei olnud ühtegi kahtlust.

Kesk tee 17 tootmishoone Jüris | Foto: Crowdestate

Tegelikult järgmised kolm projekti olid samuti omakapitaliinvesteeringud arendusprojektidesse. Tänaseks on need kõik (Roosaare tee kortermajad, Tedre kortermajad ja Kesk tee tootmishoone Jüris) edukalt lõppenud ja investoritele korralik tootlus teenitud. Mis oleks siis saanud, kui mõni nendest projektidest oleks ebaõnnestunud?

Ebaõnnestumise hirm on mul siiani iga projektiga ning kuigi tänaseni on kõik läinud väga hästi, siis ei saa ebaõnnestumisi absoluutselt välistada.

Kuidas mõõta ebaõnnestumist? Kui tõenäoliselt oleks investor kogu raha kaotanud?

Minu jaoks on ebaõnnestumine oodatud eesmärgi mittesaavutamine ehk teisisõnu eesmärgiks on püsida prognoositud tootlusvahemikus ning tagastada kaasatud kapital ning teenitud tulu hiljemalt kokku lepitud ajaks. Tagantjärgi on muidugi ha tark olla ning väita, et investeeritud kapitali kaotuse tõenäosus on väike, kuid ilmselt ma niimoodi ka hindasin – vastasel korral poleks need projektid avalikkuse ette jõudnud.

Kuidas oleks Crowdestate edasi arenenud? Kas ebaõnnestunud projekt oleks arengult hoogu maha võtnud?

Kindlasti oleks varajases faasis ebaõnnestunud projektid pannud meie kasvule piduri peale ning võibolla oleks me rohkem liikunud tagatud laenude poole. Võibolla näeks Crowdestate’i äri hoopis teistsugune välja (või ei näeks üldse välja)?

Käokella ridaelamu Rae vallas | Foto: Crowdestate

Kas omakapitaliinvesteeringute pakkumine ühisrahastuse investoritele on üldse riskide perspektiivist mõistlik? Kas Crowdestate’i investor saab riskist aru ja ühisrahastus sobib absoluutselt igale investorile?

Minu arust on siinkohal oluline, et investorid teadvustaks erinevatesse kapitali liikidesse kaasnevad riske ning oskaks hinnata pakutava tootluse ja riski vastavust. Teisisõnu, omkapitaliinvesteeringud on riskantsemad, kuid nende oodatav tulusus on ka selle võrra kõrgem. Teine oluline aspekt on see, et konkreetse tagatise puudumine sundis meid projekte märkimisväärselt sügavamalt analüüsima, et olla veendunud prognoositava ajakava ja rahavoo reaalsuses. Siinkohal väärib märkimist, et ainus Crowdestate’i senini „pahaks“ läinud projekt on 1. järjekoha hüpoteegiga tagatud laen. Mina tunnen ennast isiklikult märksa turvalisemalt põhjalikult läbi analüüsitud omakapitaliprojektis kui tagatisvara ja laenusumma suhe põhjal välja antud hüpoteeklaenajana.

(Rahapuu blogi kommentaar: aprillikuu ülevaates andis Crowdestate teada, et objektile on kohtutäituri oksjoni kaudu ostja leitud, kuid projekti sponsori (laenuvõtja) suhtes on algatatud pankrotimenetlus ja sellest tulenevalt ei ole hetkel võimalik järgmisi samme astuda.)

Peale omakapitali investeeringuid hakkasite Endoveriga rohkem koostööd tegema. Heina, Toompuiestee ja Raua tänava projektid pakkusid 12-13% tootlust tagamata laenult ja need projektid on tänaseks lõppenud positiivse tulemiga. Miks nüüd ühtäkki omakapitali ja kõrgema tootlusootuse pealt võtsid portfelli madalama tootlusootusega projekte? Kas see oli algne strateegia või aja jooksul hakkasid nägema võimalusi?

Endover oli mõnes mõttes meie esimene Sponsor – oli ju Stroomi Residentside projekt ka Endoveri poolt arendatud kinnisvara. Mis puudutab kapitalistruktuuri, siis siinkohal on „jäme ots“ alati Sponsori käes, kellel on õigus öelda millise hinnaga ja millist kapitali ta soovib kaasata, Meie saame Sponsorile siinkohal vaid anda soovitusi milline projekt, kapitali liik ja tootlusootus oleks vastavuses inevstorite ootustega. Raua ja Heina projektide puhul oli tegemist suures osas müüdud ning arenduse lõppjärgus olevate projektidega, kus fikseeritud tootlusega allutatud laen oli täiesti asjakohane. Ja kuna investorid hääletasid oma rahaga, märkides need projektid kenasti täis, siis olid investeerimisriskid ja pakutav tootlus omavahel kooskõlas.

Endoveri Jahu tänava arenduseks koguti raha alles hiljuti | Foto: Crowdestate

Siis ühtäkki liikus arendustegevus teise suunda: Pärnu mnt 457 projektiga osteti ärimaa, mille detailplaneeringu muutusega oli kavas ärimaa muuta 80% ulatuses elukondlikuks maaks, et sinna peale saaks ehitada korterelamuid. Detailplaneering on tänases kehtestatud. Mäletan, et kunagi mõtlesin nii: detailplaneeringu muutmise järgi võiks Crowdestate ise viia arendusprojekti järgmise etapi, kortermajade ehituse, läbi. Saaks linnukese kirja täiesti algusest peale projektiga, mis oleks kogukondlikul põhimõttel rahastatud. Kui nüüd üks kadalipp läbitud on, siis kas tulevikus võiks maa väärindamise projekte veel Crowdestates üles tulla?

Maa väärindamine on minu hinnangul kõige riskantsem ning kõige määramatuma ajagraafikuga investeering. Ma võin Tallinnast tuua terve hulga näiteid, kus detailplaneeringut on menetletud 10 ja rohkem aastat! Antud juhul oli Sponsoril eeltöö kenasti tehtud – kõik vajalikud ametiasutused läbi käidud, pangaga finantseerimiskokkulepe olemas ning olemasolev vara tootis kenasti ca 10% suurust rahavoogu. Tänaseks on see projekt lõppjärgus, ehitusõigus peaaegu 12 000 m2 maapealse suletud brutopinna ehituseks olemas ning Sponsor peab erinevate arendusettevõtetega läbirääkimisi kinnistu võõrandamiseks.

Kogukondlik investeerimine sobiks tegelikult väga hästi kogu arendustsükli läbi tegemiseks, siiski on vajalik kogenud Sponsori (või projektijuhi olemasolu). Kuna pangad toormaa soetamist ja väärindamist ei rahasta, siis tuleb seda teha omakapitali baasilt – ning miks ei võiks üks osa omakapitali tulla Crowdestate’i investoritelt.

Tegelikult peale Pärnu mnt projekti tuligi üles kohe teine katse teha projekti vaid rahva rahaga. Nelja boksiga ridaelamuprojekt Peetris ei saanud piisavalt kapitali, et vaid investorite rahaga edasi minna. Osa kapitalist tõsteti pangalaenuna, mis tegelikult tõstis projekti omakapitali tootlikkust. Kas selline täies mahus crowdi rahaga projekti tegemise unistus on üldse mõistlik? Võiks selliseid projekte üldse oodata tulevikus?

Mida suuremaks kasvab meie investorbaas, seda rohkem on meil erineva riskitaluvuse ja tootlusootusega investoreid, kes muuhulgas võiksid olla huvitatud arendusprojektide elluviimisest omakapitali baasilt. Kopli tee ridaelamu arendus oli jällegi hüpe tundmatusse – meil ei olnud ühtegi tunnetust, kui palju ja kas selline projekt võiks meie investoritele meeldida. Minu isiklik õppetund selle projektiga on see, et investorid ületähtsustavad tootlust ja alatähtsustavad riske – ainult omakapitaliga rahastatud projekti tootlusootus on igal juhul madalam, kuid ka kaasnevad riskid on märkimisväärselt madalamad. Ilmselt vaatasid investorid tootlust, hindasid selle arendusprojekti kohta madalaks ning rohkem ei süvenenud.

Otto maja ehk Kotzebue 14 projekt tuli suhtliselt kohe peale ridaelamu projekti. See oli 2015. aasta lõpus. Kui senimaani olid teised projektid olnud pigem ajakavast ees, siis Otto maja puhul on olnud erinevaid viivitusi. Algne projekti tähtaeg on tänaseks aasta jagu edasi lükatud ja tegelikult ei ole kindel, et ka nüüd asi lõpetatud saab, sest müük võtab oodatust kauem aega. Kui palju on Crowdestate’i investoril või esindajal võimalik kaasa rääkida projektiga seotud teemadel, näiteks müügi kiirendamiseks langetada müügihindu?

Otto Maja arendusprojekt on ajakavast vähemalt aasta jagu maas ning selle põhjuseks on ehitusloa saamiseks planeeritud ajakulu – esialgsest 6 kuust kuust sai tegelikkuses 18 kuud. Oleme seda projekti ühe korra pikendanud ning võib juhtuda, et projekti lõpp venib veelgi. Aktsionärina on meil võimalik mõnevõrra kaasa rääkida, kuid antud juhul usume, et Sponsor on projekti elluviimiseks ja investorite tulu maksimeerimiseks andnud endast parima.

Enne Otto maja oli aga tegelikult üks mõnes mõttes ajalooline projekt pakkumisel. Tallinna Ülikooli vastas asuva Narva mnt 40 hoone renoveerimiseks oli vaja koguda 1,36 miljonit eurot. Kokku saadi veidi üle 1 miljoni euro ning sellega projekti rahakaasamine ebaõnnestus. Projekt oli iseenesest mõnda aega veel müügis kuniks “Rikkaks saamise õpiku” autori Jaak Roosaare punt selle ära ostis. Oletame korra, et see projekt on jätkuvalt müügis. Kuivõrd Crowdestate on tänaseks mitmeid üle miljonilisi projekte rahastanud, siis kas võtaksite Narva mnt objekti võimaluse korral uuesti töösse?

2015 ja 2018 on erinevad ajad ning võibolla tänases olukorras oleks me alusvara hinnanud mõnevõrra kõrgemalt. 2015 aastal oli meie arvates selle hoone maksimaalne hind umbes 1 miljon eurot ning selle pealt ostes oleks olnud võimalik teenida mõistlikku arenduskasumit. Selle hoone suurimaks miinusteks olid kehv tehniline seisukord, halb bruto- ja netopinna suhe ning puuduv parkimine. Samuti oli tegemist ärihoonega, milles asuvate ühikute otsjaks oleks olnud pigem investeerimishuvilised, mitte aga endale kesklinna eluaset otsivad inimesed. Hoiame Jaagule pöialt, et tema arendusplaan ikkagi õnnestuks, meie ei oleks julgenud nii agressiivsete parameetritega plaani käsile võtta.

Õismäel asuva Endoveri Aurora parki arenduse vaade mänguväljakule | Foto: Crowdestate

2015. aasta lõpp ja 2016. aasta algus olid väga töised. Endoverile suutsite tõsta mitme projekti raames raha, lisaks tõsteti mezzanine kapitali Vana-Kalamaja 6 projekti tarvis. Mis see mezzanine on ja kuidas ta erineb Crowdestate’i teistest investeeringuliikidest?

Kapitalikihtide puhul on minu arust kõige olulisem nende tagastamise järjekord (mis määrab investeeringu riskitaseme). Kui seeniorlaen (tavaliselt siis ehituse finantseerimiseks võetav pangalaen) tagatakse 1. järjekoha hüpoteegiga, siis tähendab see seda, et selline kapital tuleb tagastada esmajärjekorras ning seetõttu on sellise kapitali riskitase (aga ka kapitali hind) kõige madalam. Seeniorlaenu vastandiks nii riskitaseme kui ja tootlusootuse osas on omakapital – omakapitaliinvestorite vahelt jaotatakse kogu raha, mis jääb üle peale eespool asuvate kapitalikihtide nõuete rahuldamist (teisisõnu – määramatus valitseb nii tagastatava summa kui ka tagastamise aja osas). Mezzanine kapital on üsna paindlike tingimustega kapitalkiht, mis asub seeniorlaenu ja omakapitali vahel ning mida võib struktureerida üsna loominguliselt. Investori jaoks on oluline, et mezzanine tagastatakse enne omakapitali (ehk riski mõttes on ta turvalisem ja sellele võib määrata tähtaja). Teiselt poolt on mezzanine allutatud seeniorlaenule, ehk tema riskitase on seeniorlaenust kõrgem ning seetõttu tuleks lisanduva riski eest küsida riskipreemiat. Kuigi mezzanine kapitali tingimised on paindlikud, on selle tüüpilisteks elementideks eelisintress (enne omakapitali väljamakseid), projekti tulususest sõltuv preemia ning vahel ka nn “pehmed“ tagatised.

2016. aastal laiendasite töösektorit. Kui seni rahastati Crowdestate’i kaudu vaid elukondlikku kinnisvara, siis ühtäkki astusite tööstuslike hoonete arendamise suunas. Piima projekt Amula külas ning kuivbetooni tootmisliini ehituse finantseerimise projektid kestsid küll mõned kuud, kuid kogemuse võrra rikkamaks said nii investorid kui Crowdestate’i meeskond. Kas elukondliku kinnisvara arendamise rahastamisel tuli piir ette, sest peatselt oli Crowdestate’is pakkumisel võlaportfelli ostu projekt PlusPlus Capitali poolt?

Ärirahanduse valdkonda liikumisel oli mitu põhjust – Sponsorite poolne huvi, palju investeerimishuvilisi, vähe kvaliteetseid kinnisvaraprojekte, meiega liitunud kompetentne valdkonna ekspert. Nende projektide hindamine on mõnevõrra keerukam, meie oleme proovinud olla veelgi valivamad ning seetõttu ei ole selliseid projekte väga palju olnud. Samas on need projektid Sponsoritele loonud hulga väärtust – parimaks näiteks on ehk Click&Grow, mis meie investoritelt kaasatud kapitaliga kasvatas oma ärimahtu ning suutis kahjumist kasumisse jõuda.

Piima projekt Amula külas | Foto: Crowdestate

2016. aasta keskel laienesite tegevusega Lätti, kus Briezu iela projekti raames hakati edasi arendama buumi ajal ehitatud kortermaja skeletti. Mikroinvestorina tunnen, et Tallinnas elades ei saa ma õieti aru Rapla kinnisvaraturust, rääkimata Lätis asuvast Riiast! Miks peaks ühisrahastuse investor olema julge, et investeerida naaberriigi kinnisvarasse, eriti kui meediast oleme kuulnud ebaõnnestunud projektidest, näiteks Aserbaidžaanis?

Meie ärimudeli osaks on kohapealse ekspertiisi olemasolu – teisisõnu võiksid sa uskuda, et nii meie Eesti, Läti kui mõne teise riigi investeerimisvõimalused läbivad ühesuguse valikuprotsessi. Täna on meil Lätis kaks täiskohaga inimest, kes teevad hoolega tööd kvaliteetsete investeerimisvõimaluste leidmiseks. Mikroinvestorina soovitaks ma sul tähelepanu pöörata eelkõige projekti kapitaliliigile (ära investeeri omakapitaliprojektidesse, kui sa sellist riski ei kannata – sõltumata sellest, kas projekt asub Tallinnas või Riias) ning hajutamisele.

Briezu iela ei jäänud Lätis esimeseks ega viimaseks objektiks. Suhteliselt lühikese ajavahemiku jooksul märtsis ja mais 2017 läks töösse veel kolm projekti. Kuidas nende projektide leidmine välja nägi? Kas Lätis oli juba selleks hetkeks usaldusväärne meeskond kohapeal olemas või võtsite siit Eestis autotäie kinnisvaraspetsialiste kaasa, läksite kusagile Riia parki piknikku pidama ja otsustasite, et siia tuleb korterelamu ehitada?

2017. aasta kevadel soetatud kolm kinnistut on valik suurest hulgast projektidest ning need on soetatud meie hea koostööpartneri Hepsor OÜ Läti arendusprojektideks. Praktikas nägi see välja nii, et meie pakkusime välja hulga investeerimisideid koos esialgsete äriplaanidega, seejärel käisime kõik need objektid koos Hepsori meeskonnaga läbi ning valisime välja kolm kõige atraktiivsemat. Hepsor võttis nende arendusprojektide juhtimise koheselt peale soetamist üle ning kui algselt kureeriti arendustegevust Tallinnast, siis tänaseks on Hepsoril loodud kohapealne projektijuhtide meeskond.

Vahepeal tulite Lätist tagasi ja pakkumisele tuli küllaltki unikaalne projekt, kus Elcogen OÜ küsis käibekapitali kütuseelementide arendamiseks. Kuigi Crowdestate’l on investorite usaldus olemas (kiireim projekt on saanud rahastuse vaid loetud minutite jooksul), siis see konkreetne projekt ei saanud raha kokku. Neid projekte, mis rahastust Crowdestate’i kaudu saanud ei ole, on tegelikult vaid käputäis. Mis Sa arvad miks see projekt ebaõnnestuda võis?

Ma ise arvan, et me tegime selle projekti liiga keeruliseks, pakkudes investoritele konverteeritavat võlatoodet. Asja võlu seisnes tänase tuumikinvestori investeerimisperioodi lõppemisel ning sunnitud väljumisel tekkivas konverteerimisvõimalusel, mis Elgogeni juhtide hinnangul oleks viinud meie investorite tootluse järsult üles.

Irus asuva Metsa tee arenduse eskiis, tänaseks on korterid müüdud ja projektist väljumine planeeritud juunikuusse | Foto: Crowdestate

Mind jätkuvalt üllatab Crowdestate’i projektide väga lai ampluaa, sest kütuseelementide projektidele järgnes alpakavillast sallide ja kinnaste rahastamise projekt. Kuivbetoonist kütuseelementideni ja sealt alpakavillani. Kuidas Crowdestate’i jõuavad nii erinevad projektid?

Me suhtleme väga laia ringi inimestega ning rahastamisideid on tegelikkuses väga palju. Siiski jõuavad investorite ette neid vaid vähesed, suurema osa ideedest „tapame“ me ettevalmistus- ja analüüsifaasis ära. Kõikide nende projektide ühiseks nimetajaks on tublid, tegutsevad ja kasvavad ettevõtjad, kes vajavad ettevõtte arendamiseks lisakapitali.

2017. aasta lõpu poole valmistusite minema Soome turule. Ennem aga jõudsite veel ühe projekti Lätis teha. Energiatootmisettevõtte projekt kaasas 1,5 miljonit eurot kapitali, et osta ära energiatehas Riia linnas. Paari nädala pärast projekti rahad tagastati koos intressidega ning öeldi ametlikult, et müüja ei soovinud müüa. Ometigi olen ma näinud projekti sponsoriga seonduvat uut ühisrahastusportaali, kus toosama energiatehase projekt oli üles pandud. Tegelikult isegi nii alatult, et Crowdestate’i nime ei olnud projekti infost ära kustutatud. Mulle tundub, et energiatootmisettevõtte projekt oli lihtsalt üks viis, kuidas Crowdestate’i teadmistele juurde pääseda, et siis oma butiik püsti panna. Mis tundeid selline avalik tegevus tekitab?

Minu arusaamist mööda jäi tehing ka päriselt katki müüjapoolse lepingutingimuste rikkumise tõttu, samas täitis Sponsor kõik oma kokkuleppelised kohustused (ning enamgi veel) meie investorite ees korrektselt.

Mis puudutab meie tegevuse kopeerimist, siis ega siin mingit kosmoseteadust või suurt saladust ei ole. Kui sul oleks paarsada tuhat eurot ning pool aastat aega, suudaksid sa kindlasti püsti panna enam-vähem samaväärse platvormi. Meie eeliseks on olemasolev track record (nii raha kaasamise kui ka edukate exitite osas) ning ka maailma mastaabis suur hulk investoreid. Mis puudutab oma projektide rahastamiseks portaali tegemist, siis on see mujal maailmas läbi käidud tee (vähemalt kinnisvaras) – minu teada ei ole ükski selline platvorm edukaks saanud, peamiseks takistuseks tundub olevat sõltumatuse puudumine – investorid tunduvad vajavat kolmanda osapoole kinnitust, et konkreetne projekt on üle vaadatud ning tunnistatud mõistlikuks.

“Meie tippmaht on täna 1,6 miljonit eurot ning võibolla suudaks tõsta ka 2-2 miljonit eurot, aga 10 on selgelt liiga palju.” (Loit Linnupõld)

Jätkame nüüd Soome projektiga. Soome on Eestist teadupärast 8 korda pindalalt suurem riik. Crowdestate tuli välja ujuvmajade projektiga ehk maismaa asemel kasutate merd ära. Meediast on kostunud, et Soome investorid liiguvad pigem Eestisse, sest Soome kinnisvarahinnad on meeletult tõusnud ja seal ei pidavat enam piisavalt tootlust teenima. Kuidas olukord tegelikult on?

Helsinki Kalasatama projekti Sponsoriks on Eesti ettevõte, mistõttu ei ole see võibolla „päris Soome projekt“. Meie tegelesime selle projektiga ligi 2 aastat enne, kui see muutus investeerimiskõlbulikuks. Ma usun, et igas riigis on häid investeerimisvõimalusi, meie asi on need üles leida. Soome (ja muud Skandinaavia) eripäraks on väikeste ja keskmiste arendajate vähesus ning ka oma eramaja ehituse peatöövõtu tellivad soomlased meie mõistes Merkolt või Nordeconilt, ning selle taustaks on Skandinaavia pankade finantseerimislahendused, kus eelistatakse suurte arendajate finantseerimist ja mitte projektipõhiselt, vaid hoopis bilansi vastu.

Crowdestate’i projektid on olnud Eestis, Lätis ja Soomes. Kuhu järgmiseks plaanite minna?

Ei taha enne hõisata, kui asi selge, aja jutud on meil pooleli mitme Kesk- ja Lõuna Euroopa riigi osas.

Kas Eesti väikelinnades oleks arenduspotentsiaali? Näiteks Põltsamaal on toiduainetööstustuse ettevõtteid, Viljandis muud tööstust. Kindlasti oleks seal piirkonnas huvi uute elamispindade vastu.

Nii ja naa. Me oleme kaasrahastanud näiteks ühte Kohilas asuvat uuselamuarendust, mis müüb väga hästi. Samas on väikelinnade hinnatase piisavalt madal, mis välistab sinna uute korterelamute rajamise. Usun, et kui meie juurde tuleks mõni väikelinna arendaja (ja pigem rekonstrueerimisprojektiga), siis me kindlasti leiaks talle sobiva ühisrahastuslahenduse.

Kohilas arendatava kortermaja eksiis | Foto: Crowdestate

Võib-olla eelmise küsimusega haakuvalt: Crowdestate on tegutsenud üle nelja aasta ning selle aja jooksul on rõhk olnud elukondliku kinnisvara arendusprojektide finantseerimisel vahekapitaliga. Kontaktid ja kogemus korterite arendamiseks on olemas. Millal võiksime Crowdestatelt oodata REIT tüüpi rahavoogu genereerivat kinnisvarafondi, mis investeerib üürikorteritesse?

Ei saa üldse välistada  Hetkel oleme vaatamas Riias paari üürimaja, mida võiks osta rahavoo teenimise eesmärgil. REIT oleks võibolla veel 1 samm edasi, aga vaatame, kuidas läheb.

(Intervjuu tehti enne Katolu 9 üürimaja projekti – Rahapuu blogi)

Mis on täna keerulisem: leida sobivaid projekte või saada projektidele rahastust?

Kvaliteetsete projektide leidmine on selgelt keerulisem – kasvanud maa- ja ehitushinnad on muutnud paljud projektid mittetasuvaks, mistõttu ei julge me neid rahastamiseks välja pakkuda.

Kas mõni suuremamahuline projekt on laualt läbi käinud, mis vajaks suurusjärgus 5-10 miljonit eurot investorite raha?

On, aga me ei ole sellise mahu finantseerimiseks täna valmis. Meie tippmaht on täna 1,6 miljonit eurot ning võibolla suudaks tõsta ka 2-2 miljonit eurot, aga 10 on selgelt liiga palju. Samas on ca 10 miljoni euro suuruste investeeringute puhul ostukonkurents oluliselt madalam ning seeläbi võiks läbi suuremate tehingute tegemise suuta investoritele pakkuda paremat tootlust.

Ma olen alati mõelnud, et Eestis on metsa- ja põllumaad kõvasti. Ühest otsast toimub kõva puude raiumine, teisest otsast ostavad välismaa (nt Austria) ettevõtted meie maid üles. Kui palju oleks potentsiaali ühisrahastusel finantseerida metsa- ja põllumaaga majandamist?

Metsa- ja põllumaa tootlus on minu arusaamist mööda üsna madal ning sellega tegelemine nõuab spetsiifilist kompetentsi (mida Crowdestate’is täna ei ole). Kui jätta maa hüpoteetiline kallinemine valemist välja, siis piirduks metsainvesteeringute tootlus nende aastase juurdekasvuga, ehk Eesti kliimas ehk 3-4% aastas. Samas pakuvad Aasia ja Lõuna-Ameerika metsainvesteeringud kahekohalist aastast juurdekasvu…

Endoveri Vega projekt, mille käigus Lasnamäel asuva endise Mereakadeemia ühiselamu renoveeriti uhkeks korterelamuks | Foto: Crowdestate

Kas Eestis on mõni selline sektor, mille finantseerimine on vaeslapse rolli jäänud, kuid sektoril endal oleks tugev potentsiaal?

Raske öelda, nišše tundub olevat üsna palju ning kõigis on juba üks või mitu tegijat. Kindlasti võiks sellele mõelda, kuid ma eelistan täna olemasoleva kogemuse ja lahenduste skaleerimist Eestist välja.

Kas mõne projekti juures on olnud sellist tunnet, et arendus küll käib, kuid ostjaid silmapiiril ei ole?

Otseselt ei ole kokku puutunud, kuid sellised arendused on kindlasti olemas.

Algselt kasutas Crowdestate SPV lahendust, kus iga projekti jaoks loodi uus ettevõte. Täna võib tähele panna, et laenuvõtja saab raha otse kätte. Sellist investorite koondumist ühte SPVsse enam ei toimu. Millest selline muudatus?

SPV-sid kasutame omakapitaliinvesteeringute tegemisel edasi, laenukapitalivahendamise puhul võib SPV-de kasutamist tõlgendada kui hoiuste kaasamist ning nende baasil laenude väljaandmist, mis võiks nõuda panganduslitsentsi.

Täna küsib Baltikumi ühisrahastuse investor 10%+ tootlust. Suurbritannias pakutakse tagamata tarbimislaenu eest 4-5% tootlust ning investorid on sellega rahul. Tõenäoliselt on varsti käes need ajad, kui ka meil langevad tootlused alla 10%. Ma usun, et mitmed projektid peavad ühisrahastusest saadavat kapitali kalliks, mis sest, et tegu võib olla vahekapitaliga, nii et kogu kapitali hind koos pangalaenuga on märksa soodsam. Millise intressitaseme pealt saaks täna Crowdestate’i mahu hoobilt kahekordistada?

Tootlusootusega on nii ja naa – ühelt poolt on 10%+ tootlusootus tagatud kapitalikihi puhul kallis, samas võiks elukondliku arendusprojekti omakapitali tootlus kaasnevate riskide tõttu olla pigem 20% juures aastas. Meie poolt koostatud seniste finantsmudelite põhjal võib üldistada, et kinnisvara arendusprojekti kapitalikulud (pangalaenude lepingu- ja reserveerimistasud, pangalaenude intressid, ühisrahastatud kapitali lepingu- ja edukustasud, intressikulud jne) jäävad üldjuhul kokku 3-4% vahemikku projekti kogueelarvest, moodustades seega üsna väikse osa kogukuludest. Paljud arendajad on öelnud, et sisuliselt ei ole vahet, kas seeniorlaenu intress on 4, 6 või 8% aastas, oluline on pigem kapitali kättesaadavus ning kapitali kasutamisega seotud lisatingimused. Me oleme ise arutanud, et tagatud kapitali tootlusootuse langemisel 6-7% aastas võiks meie ärimahud kasvada kordades, omakapitali tootlusootuse langus meie mahtusid ilmselt nii palju ei mõjutaks.

Volta Loftid 47B projekt hakkab kohe-kohe lõppema tootlusega 13,5% aastas | Foto: Crowdestate

Kui vaatame tulevikku, siis millised võiksid olla Crowdestate’i mahud 2018. aastal?

Ma arvan, et kui me suudaksime teha üle 15 miljoni euro (Läti ja Eesti äri baasil), siis võiks see olla hea tulemus.

Majanduskriisi ajal finantseerimiskraanid sulguvad, kinnisvarahinnad langevad ja ühiskonnas on tunda üleüldist muserdatust. Tegelikult iga kriis möödub ja kõige negatiivsematel hetkedel on aeg vara soodsalt kokku osta. Crowdestate’i investoritel on kriis selles mõttes keerukas, et õitsenguperioodil portfelli võetud arendusprojektid võivad vett vedama minna. Kuidas aga leida see tasakaal, et heal ostuhetkel kriisi põhjas oleksid investorid valmis projekte finantseerima?

Keegi tark inimene on öelnud, et investeerida tuleb siis, kui veri on tänavatel. Usun, et meie 18 000 investori hulgas leidub piisavalt inimesi, kes on nõus ka turu põhjast kinnisvarasse investeerima. Mis puudutab juba töös olevaid projekte, siis kõik meie projektid on alustamisel üldjuhul täies mahus rahastatud, ehk ka kriisi tingimustes on võimalik need lõpuni ehitada. Kriis toob kaasa ilmselt planeeritud müügiperioodi märkimisväärse pikenemise, mis omakorda tekitab vajaduse ehituseks kaasatud seeniorlaenu refinantseerimiseks. Kortermajad on kriisiperioodil võimalik välja üürida (eelmine kriis näitas, et nõudlus üürikorterite järgi kasvas märkimisväärselt) saadavast rahavoost teenindada kasvõi jooksvat pangaintressi. Turuolukorra paranemise on võimalik üürikorterid peale värskendamist või sanitaarremonti uuesti müüki panna.

Utopiseerime korra – oletame, et Crowdestate finantseerimismahud on üle 25 miljoni euro kuus. Kas mingil hetkel võiks Crowdestate’st saada pank, et hoiustajate soodsale kapitalile juurde pääseda ja seeläbi veelgi enam kasvada?

Pangaks muutumine tooks kaasa radikaalse muutuse meie ärifilosoofias ja -põhimõtetes – kui täna on meie tegevuse eesmärgiks pakkuda investoritele kvaliteetseid investeerimisvõimalusi ning jätta teenitud kasum investoritele, siis pangana tegutsedes peaks meie eesmärgiks olema kaasatud kapitali kulude minimeerimine ja välja antavate laenude intresside maksimeerimine. Sisuliselt trügiks me olemasolevate pankade mängumaale, kus keegi meid ei oota ning kus konkurents on märkimisväärselt tihendam. Usun, et tänane ärimudel on elujõuline ka tulevikus ning vajadus alternatiivsete kapitaliallikate järgi on jätkuvalt olemas.

Registreeri endale Crowdestate konto siin!

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga