Ühisrahastus kui varaklass on küllalt uus nähtus investeerimismaailmas, kuid järjest enam hakkab see valdkond settima ning erinevad platvormid leiavad turul oma mudeli. Rendikinnisvara nišis on ennast sisse seadnud Eesti portaal Reinvest24, kes pakub investoritele suurepärast võimalust oma kapitali hajutamiseks konkurentidega võrreldes teistsuguse riskiprofiiliga investeeringutesse.
Rahajutud.ee käis ühel palaval juunikuu päeval Tallinna kesklinnas asuvas Reinvest24 kontoris külas portaali tegevjuhil Tanel Orrol, et saada paremini aimu, millega tegeletakse ning, mis on need väärtuspakkumised, millega Reinvest24 investoreid soovib kõnetada. Loomulikult rääkisime võimalikest riskidest, investeeringute likviidsusest ja tulevikuplaanidest.
Taneli sõnul keskenduti tänavuse aasta esimeses pooles rohkem Kesk-Euroopa investoritele, et portaal jõulisemalt käima tõmmata, kuid nüüd pööratakse taas fookus Eesti inimeste poole. Kõige suuremaks väljakutseks peab ta Reinvest24 kontseptsiooni tutvustamist inimestele, kuna võrreldes varem turule tulnud konkurentidega pakutakse olemuselt teistsugust investeerimistoodet.
Kuidas Reinvest24 alguse sai?
Mina ja portaali arhitekt Kirill Tripolski käisime mõlemad kunagi USA-s raamatuid müümas ning tutvusime hiljem läbi SW võrgustiku. See on olnud paljude Eesti ettevõtjate jaoks hea hüppelava. Mina sain USA-st paksu naha ja palju kogemusi, kuidas käigu pealt probleeme lahendada. Seejärel töötasin neli aastat LHV-s, kus mulle jäi pidevalt kõrvu, et Eesti inimene usub kinnisvarasse. Aga jaeinvestori jaoks nõuab rendikinnisvara soetamine suurt kapitali ja raske on siseneda. Skaala teises otsas, kui on investoril rohkem rendikinnisvara, tekib juba opereerimisküsimus. Idee oligi tuua ühisrahastuse mehhanism rendikinnisvara valdkonda.
Miks just rendikinnisvara?
Me näeme, et rendikinnisvara on madalama riskiga kinnisvarainvesteering. Kui eelmise kriisi ajal, 2009. aastal, kohati kinnisvarahinnad kukkusid 50%, siis rendihinnad langesid umbes 20%. Pangad laenu ei andnud, oma kodu osta ei saanud, kuid kuskil elada oli ikkagi vaja. Rendinõudlus on kriisiaegadel olnud seetõttu isegi kõrgem. Kui vaadata rendikinnisvara pikaajalise investeeringuna, siis objekt teenib igakuist tulu, kuid turgude taastumisel on võimalik sealt kasumlikult väljuda.
Kas Reinvest24 pakub ainult Tallinnas asuvaid objekte?
Meil on tegelikult nüüd ka esimene Läti objekt üleval, mis ongi meie esimene välismaa objekt. Kolm korterit Riia kesklinnas, mis on meditsiiniülikooli lähiümbruses, kus õpivad umbes 2000 välistudengit. Riias üürituru hinnad kasvavad kiiremas tempos kui Tallinnas ning turg liigub meile järele, justnagu Tallinn liigub järele Helsingile.
Kuidas te oma projekte valite ja kui tihe see sõel on?
Objekte valib meile Tina Kinnisvarabüroo, kes ka ise investeerivad nendesse projektidesse. Nad on Baltimaades tegutsenud 2006. aastast ning põhiliselt on valdkondadeks olnud haldamine, vahendamine ja arendustööd. Meie sõel on väga tihe ja võtame platvormile vastu üksnes projekte, kuhu oleme nõus ise oma raha investeerima.
Kas sel põhjusel on ka uute projektide pealetulek aeglane?
Jah, oleme seetõttu saanud ka kriitikat, sest ühisrahastusportaalide investorid tahavad, et pidevalt tuleks projekte peale. Meie puhul on see keeruline, kuna me mitte ei anna lihtsalt laenu välja, vaid peame objekti ära ostma ning jääme seda aastateks ka opereerima. Meie jaoks on tegemist pikaajalise tegevusega ning seetõttu me ei taha võtta endale probleemseid objekte. Mitmeid kordi on olnud juhus, kus põhimõtteliselt oleme juba jõudnud broneeringuni, kuid kolmandal kohapeal käimisel on mingid peidetud vead ilmnenud ja tehing pooleli jäänud.
Kas projektis osalev investor saab justkui mõttelise tükikese sellest kinnisvarast?
Jah, kõiki rendikinnisvaraobjekte opereerime me eraldi SPV-de alt. Need on täiesti eraldi üksused. Me ei saa kõiki investoreid registreerida SPV osanikeks, kuna see oleks väga kulukaks ja olenevalt investorite asukohariigist võib-olla isegi võimatu. Oleme loonud seetõttu struktuuri, kuidas saame anda investoritele samad kasutegurid ja turvalisuse nagu nad omaksid seda tükikest.
Kuidas on riskid maandatud, kui mõne projektiga midagi juhtub?
Kui ühe objektiga peaks kehvasti minema, siis ei tõmba see teisi kaasa. Või isegi, kui platvorm ehk Reinvest24 peaks uksed sulgema, siis see ei mõjuta kuidagi rendiobjekte. Suure tõenäosusega astub sellisel juhul mängu tagatisagent, kes asub objekti realiseerima, et tagastada investorite kapital.
Kas teil on lähitulevikus uusi projekte peale tulemas?
Veebruaris-märtsis oleme saanud päris palju kajastust Saksamaal, Taanis ja kummalisel kombel Bulgaarias, kus hinnatakse väga Baltikumi kinnisvaraturgu. Seetõttu on kasvanud meil investorite arv ja deposiitide maht. Märtsis meil polnud ühtegi projekte üles panna, sest kuigi tekkis üks 10-protsendilise aastase rendituluga objekt, siis seal tulid lõpuks välja mõned puudujäägid. Investorid küll nõudsid uut objekti, aga otsustasime riske mitte võtta ja sellest loobuda. Olukorrast õppinuna oleme pannud palju rõhku, et meil enam taolist situatsiooni ei tekiks ja meil oleks projekte, mida pakkuda.
Mainisid Saksamaad, kas oletegi pilgud sakslaste poole pööranud, et investorbaasi laiendada?
Jah, alates tänavuse aasta veebruarist. Oleme avastanud, et meie toode sobib sealses piirkonnas väga hästi. Sakslase jaoks on kinnisvara samuti kõige arusaadavam ja eelistatum investeering. Sellest tulenevalt on kinnisvarahinnad seal niivõrd palju kasvanud ja renditulu selles konkurentsis langenud. Estateguru ja Crowdestate on meile hea eeltöö ära teinud ning Balti kinnisvaraturgu Saksamaal teatakse ja usaldatakse.
Millised on teie plaanid seoses Eesti investoritega?
Tahame ka Eestis aktiivsemaks muutuda nüüd, kus platvorm on paremini toimima hakanud. Eelmisel aastal keskendusime ka Eestile, aga toona oli platvormil küllalt palju puuduseid ja projekte ei tulnud piisavalt peale. Eestlased suhtusid meisse siis veel skeptiliselt. Tol hetkel tuli otsus Skandinaavia ja Kesk-Euroopa investorite abil platvorm tööle saada ja kui meil on rohkem midagi ette näidata, siis uuesti tagasi Eestile keskenduda. Nüüd olemegi selles punktis.
Kas Saksamaa investoritel on tootlusootus madalam kui näiteks Baltikumi ühisrahastuse kõrgete tootlusprotsentidega harjunud eestlastel?
Tegelikult väga ei ole, sest arvestatav osa Estateguru, Crowdestate ja Mintose volüümist tuleb praegu Saksamaalt. Siin tulebki mängu erinevus, mille teavitamisega oleme kurja vaeva näinud, et meie pakutav on veidi teistsugune ning võimaldab hajutada oma investeeringut mitte lihtsalt uues portaalis, vaid täiesti erineva lähenemisega. Saksa investor on sellest küllaltki kiiresti aru saanud.
Kas Eesti investor on skeptilisem või ta ei saa kontseptsioonist veel aru?
Ma arvan, et kontseptsioon vajab meie poolt veel selgitamist. Esimesena vaadatakse tootlusprotsente ja seda, et oleks kinnisvaraga tagatud investeering. Kui me oma projektide puhul võtame ka kapitalikasvu arvesse, siis meie tootlused on sarnased konkurentide pakutavaga. Aga kapitalikasv on paberil number, mida ei saa käega katsuda. Sellesse suhtutakse veidi skeptilisemalt. Kesk-Euroopa investorid on tänu pikemale kapitalistlikule ajaloole suhteliselt teadlikud potentsiaalist. Eestlased väga veel ei näe seda ja vaadatakse, et hinnad on nii kõrged.
Erineva taustsüsteemiga investoritel on justkui erinev perspektiiv?
Jah, sakslased näevad meie projektides kapitalikasvu olulisema teenimisviisina kui eestlased. Siin on rohkem vaja teha selgitustööd ja oma sõnu ka tõestada. Me hiljuti tellisime Kreutzwaldi 3 projektile uue hindamisakti. Ise prognoosisime kapitalikasvuks 4% ning nüüd saame näha, mis number hindamisakti järgi sinna tuleb. Kindlasti tahamegi võtta objekte, mis korraliku renditulu juures ka kapitalikasvu pakuvad. Prognoositav kapitalikasv võiks olla 5-6% aastas kümneaastase perioodi peale. See peaks olema konservatiivne number ning ideaalis võiks seda pikema perioodi peale ka ületada.
Milline on projekti sisenenud investori jaoks investeeringu likviidsus? Kas raha sisse pannes tuleb olla kaasas kogu selle perioodi, kuniks te lõpuks otsustate rendiobjekti realiseerida?
Meie järelturg on kuus kuud arenduses olnud ja oleme seetõttu pidanud kogu platvormi struktuuri ümber ehitama. Juunis on plaan järelturuga välja tulla. Kui projekti sisenedes on miinimuminvesteering 100 eurot, siis järelturul me mingit miinimumi ei sätesta. Ma loodan, et see toob piisavalt likviidsust ja aitab meie kasutajatel oma investeeringuid rohkem hajutada. Praeguseks on minu käest järelturgu küsitud mitte niiväga väljumiseks, kui just juba toimivatesse projektidesse sisenemiseks. Meie eesmärk on pakkuda sellist likviidsust, et nädalaga võiks investor saada soovi korral projektist väljuda.
Kui keeruline on Reinvest24 platvormiga Eestis tugevalt kanda kinnitanud konkurentide kõrvale tulla?
On olnud oluliselt keerulisem, kui alguses arvasime. Nüansse on palju ja kui inimene ei süvene, siis ta ei saa infot kätte. Laua taga rääkides on see lihtne, aga meili teel või platvormil info edasiandmine on osutunud üsna keeruliseks. Ühisrahastusinvestori jaoks tuttav mudel on teistsugune kui see, mida meie pakume. Crowdestate ja Estateguru on kinnisvaraühisrahastuses tubli töö ära teinud ja kindlasti ka meile palju kaasa aidanud. Aga kontseptsioon on Reinvest24 portaalil piisavalt erinev ning meil on vaja lihtsalt tööd teha, et seda tutvustada.
Kas erinev toimimismudel annab teile ka mingi eelise konkurentide ees?
Meie meeskonnas on jätkusuutlikkuse mõttes rohkem usku rendikinnisvarasse kui arenduskinnisvarasse. Mis juhtub, kui 2009. aasta kriisiga sarnane periood on tulemas? Mis saab arenduslaenudest või milline LTV saab objektidel realiseerimisel tegelikult olema? Kuna konkurents on tihe ja kõik tahavad kiiresti kasvada, siis kohati tõstetakse kvantiteet kvaliteedi suhtes esile. See on riskikoht, aga ma usun, et korralikes ühisrahastusportaalides tehakse selle nimel tööd, et probleeme ennetada, aga mingi korrektsioon turul kindlasti tuleb.
Palju teil hetkel registreeritud investoreid on ja kui suur on olnud kasv selles vallas?
Aasta algusest saadik oleme kasutajatebaasi kolmekordistanud ning reaalseid investoreid, kes läbivad tuvastusprotsessi ning teevad esimese sissemakse, tuleb kuus juurde umbes paarsada. Umbes 1/3 inimestest läbivad kõik protsessid, aga raha kontole pole veel pannud ning osadel juhtudel on ka raha juba peale kantud, aga oodatakse endale sobivat projekti. Oleme märganud, et aasta alguses esimesed investeeringud teinud inimestel on usaldus meie vastu kasvanud ja investeeritavad summad on suuremaks läinud.
Selline investorites usalduse kasvatamine vist ongi põhiline, millega päevast-päeva tuleb tegeleda ning see nõuab aega?
Sügisel me loodame investorite hulgas hüppelist kasvu, kuna meil mõnes sisse võetud arendusprojektis toimuvad esimesed väljamaksed. Paljud ootavad seda hetke, et põhiosa koos intressidega tagastatakse. See on üks tõestuskoht. Teine on järelturg, kus peab olema piisavalt likviidsust, et oleks võimalik oma investeeringust soovi korral väljuda. Kolmandaks peame uute hindamisaktidega näitama kapitalikasvu, et see on reaalselt olemas ja pole niisama välja mõeldud. Need on meile põhilised kolm fookust järgnevaks pooleks aastaks. Muidugi peame kasvatama investorbaasi ja projekte peab peale tulema.
NB! Kui teed endale Reinvest24 konto läbi Rahajutud.ee soovituskoodi SIIN, siis toetad ka meie portaali tegutsemist!
