Kui veel kolm aastat tagasi oli tõmbekeskustest väljaspool võimalik osta endale korter näiteks 15 000 euroga, siis kinnisvaraanalüütik Tõnu Toomparki kinnitusel tuleb samaväärse elamispinna puhul praegu arvestada umbes 30 000 eurose väljaminekuga.
Viimase kolme aasta kinnisvaraturu muutustest rääkides mainis Toompark esimese mõjutajana koroonaviirust. Lisaks sellele on muutustele kaasa aidanud ka koroonaviirusega kaasas käiv majanduslik mõju ning rahatrükist ja raha pakkumise suurenemisest tulenev mõju.
Kinnisvaraturgu on just kaks viimast mõjutanud eelkõige seepärast, et isegi kui rääkida lihtsalt kodu ostmisest, siis on see eelkõige ikkagi investeerimisturg, kus on liikvel palju raha. “Ostjatel on kiiresti võimalik laenurahaga jõudu juurde saada. Aga nagu me praegu näeme, siis pakkumist ei ole võimalik kinnisvaraturul kiiresti suurendada,” selgitas Toompark.
Reinvest24 tegevjuht Tanel Orro lisas, et viimase kolme aastaga on ka ehitushinnad oluliselt kasvanud, eriti just viimase aastaga. “Kiiresti kasvav ehituskulu hoiab uue kinnisvara pakkumise madalal, mis suureneva nõudluse juures toetab hinna kasvu jätkumist.”
Ülioluline tegur on praegusel ajal ka inflatsioonikartus, mis sunnib rikkaid oma raha kuskile paigutama. “Kuhu rikkad inimesed raha panevad? Ikka kinnisvarasse,” ütles Toompark.
Nimelt on kinnisvara lihtne koht, mida osatakse näha. “Võib-olla võiks kulla või mingite muude asjade peale mõelda, aga enamuse inimeste silmaring piirdub kinnisvaraga,” lisas Toompark.
Ka Orro tõdes, et Eesti inimesel on rohkem ostujõudu kui kunagi varem. “Seda kinnitab järjest kasvav keskmine palk ning Eesti eraisikute hoiuste kogumaht, mis kasvas viimase aastaga 16 protsenti, ületated 10 miljardi piiri selle aasta mais,” selgitas ta.
Hirm paneb tegutsema
“Kui 2018. aasta lõpus oli elamispindade turg väga aktiivne, siis täna on see ikkagi hüperaktiivne. Kui me vaatame tehingute arvu, siis lisaks hüperaktiivsele turule on ka hinnad kiiresti üles läinud,” rääkis Toompark.
Ka tegurid on muutunud. Kui näiteks 2018. aastal oli turu positiivne seis see, mis pani inimesi elamispindadega tehinguid tegema, siis täna on selleks hirm.
Mis on veel Toomparki sõnul muutunud, on see, et näha on korralikku hinnatõusu väikestes tõmbekeskustes.
Piirilinnas on kinnisvarahind kerkinud üle 190 protsendi
Juba 2018. aastal olid maakonnakeskused nagu Rapla, Jõgeva, Rakvere ja näiteks ka Viljandi turud aktiivsed. See on Toomparki sõnul teatav ajastumärk, sest eks ole ju kasvanud nii keskmised palgad kui ka tööpuudus on olnud enamikus kohtades madal. “See ei ole ainult Tallinna või Tartu privileeg, et kinnisvaraturg on olnud aktiivne ja hinnad on üles läinud,” tõdes Toompark.
Näiteks on võrreldes kolme aasta taguse ajaga tõusnud kinnisvara hinnad Harju maakonnas, Võru maakonnas ja Ida-Virumaal 26 protsenti. Põlva maakonnas on hinnad kerkinud 39 protsenti.
“Lääne maakonnas on hinnatõus olnud kolme aastaga 53 protsenti. Seal on kortereid peamiselt Haapsalu linnas ja mõnes tõmbekeskuses veel,” rääkis Toompark ja lisas, et seal on põhjuseks olnud väga madal baashind.
Väga madalate baashindade juurest ongi hõlbus lasta hinnal kasvada, mis selgitab näiteks seda, et Valga maakonnas on viimase kolme aastaga tõusnud kinnisvara hind 191 protsenti. “Kui me läheme 2018. aasta kolmandasse kvartalisse, siis oli Valga maakonnas keskmine ruutmeetri hind 117 eurot. Nüüd on see aga 341 eurot ehk hind on sisuliselt kolmekordistunud,” tõi Toompark näite.
Esikolmik – Tallinn, Tartu ja Pärnu
Kui Valga maakonnas kallines ruutmeetri hind kolme aastaga kakssada eurot, siis Harjumaal on sama ajaga ruutmeetri hind kerkinud 500 eurot. Sellest hoolimata on Harjumaa protsent oluliselt väiksem.
“Kui me räägime absoluuthindadest, siis ikkagi Tallinn, Tartu ja Pärnu on esirinnas, aga kui me räägime protsentidest, siis siin on tegijad väikesed tõmbekeskused,” rääkis Toompark. Ta lisas, et likviidsus väikestes tõmbekeskustes on väga hea.
Näiteks võis Tapal varem korteri eest küsida 15 000 eurot, nüüd on samasuguse korteri hind seal tõusnud 30 000 euroni.
Tallinnas on praegu keskmine korteritehingu maksumus 130 000 eurot.
Osta kodu pikemaks ajaks
Täna kinnisvara soetama asuv inimene peaks aga arvestama sellega, et kui mõni aeg tagasi kodu ostnud inimene pidi mõtlema, et ostab kodu vähemalt viieks aastaks, siis tänases turusituatsioonis võiks inimene mõelda, et ostab kodu vähemalt seitsmeks aastaks.
“Kui vajadus on lühemaks ajaks, siis tasuks võib-olla mõelda üürimise peale,” lausus Toompark.
Tänaseks oleme Toompargi sõnul jõudnud keskkonda, kus hinnad on väga kõrged ja majanduses on palju erinevaid riske alustades pandeemiariskist ja energiakriisiriskist, siis peab mõtlema pikaajalisemale plaanile, mis aitab üle elada ka võimalikud turu tagasilöögid ja raskemad perioodid.
“Kõik need toetused, mida ettevõtjad üksteisevõidu nuruvad, siis keegi peab selle šõu kinni maksma ja see tuleb majanduse tagasilöögina. Mida rohkem arvatakse, et riik peab kõik kuskilt mingist põhjatust kaukast kinni maksma, seda suurem tagasilöök tuleb,” selgitas Toompark.
Üks, mis on aga Toomparki hinnangul 2018. aastaga võrreldes parem, on laenutingimused. “Mitte võib-olla oluliselt paremad, aga intressimäärad on allpool ja pankurid annavad praegu laenu mõnevõrra leebemalt,” selgitas Toompark. Selle tulemus ongi omakorda näha kinnisvarahindade kasvus.
Kinnisvarasse investeerimine on kättesaadav kõigile
Kinnisvarasse investeerimisega saab igaüks alustada näiteks läbi Reinvest24 platvormi, mis võimaldab investeerida turvaliselt kinnisvarasse alates sajast eurost. Kodust lahkumata on võimalik investeerida nii üürikinnisvarasse, kui ka arendusprojektidesse.
Üürikinnisvara soetatakse teiste investoriga ühiselt, teenides proportsionaalselt igakuist passiivselt üüritulult ning samuti kinnisvara väärtuse kasvult. Siinkohal teeb kogu haldustöö ära Reinvest24 kinnisvara meeskond, kes on seda siiani väga edukalt teinud. Üüritootlust on oodata 6-8 protsenti aastas ning väärtuse kasv on väljutud objektide põhjal veel sama palju lisaks.
Samuti on võimalik investeerida kinnisvaraga tagatud laenudesse viiel erineval Euroopa turul. Kõik Reinvest24 projektid on investoritele tagatud hüpoteegiga, kusjuures LTV on enamuste projektide puhul 50 protsenti ning intressimäär 13-15 protsenti.
Reinvest24 platvorm on tegutsenud üle kolme aasta, selle aja jooksul on rahastatud üle 100 projekti, mis on keskmiselt teeninud investoritele ~14 protsenti tootlust. See on märkimisväärne tulemus, arvestades et siiani ei ole ükski projekt ebaõnnestunud.
* Tegemist on Rahajutud.ee veebiportaali koostööpartneri poolt toetatud postitusega.
