Oma ala professionaalide poolt loodud Baltimaade juhtiv ühisrahastusplatvorm EstateGuru on ennast Eesti turul kindlalt kehtestanud ning pakub investoritele võimalust panustada kinnisvaraga tagatud lühiajalistesse ärilaenudesse. Edasiseks eesmärgiks on ehitada üle-euroopalist kinnisvaralaenudele keskendunud platvormi ning tulevikus pakkuda investoritele ka suurema mastaabiga projekte.
Rahajutud.ee portaalile intervjuu andnud tegevjuht Mihkel Stamm kinnitas muuhulgas, et EstateGuru loodab välja antud laenude mahult ümmarguse 100 miljoni piiri murda ideaalis juba sel aastal. Lisaks lubas Stamm investoritele veel tänavuse aastanumbri sees huvitavaid uudiseid Baltimaadest väljastpoolt, vastas küsimusele järelturu lisandumise kohta ning selgitas, miks viimasel ajal on projektide nimed muutunud kohanimedest numbrikoodideks.
Ära ei saa unustada ka seda, et EstateGuru pakub olulist lisandväärtus laenuvõtjatele ning Stamm toob intervjuus välja ühe rahuloleva kliendi sõnumi, mille abil paremini mõista, millist rolli EstateGuru laenuturul täidab.
Teie kodulehe andmetel liigub EstateGuru väljastatud laenude mahult 70 miljoni euro suunas. Millal loodate selle piiri ületada ning kas senine areng on olnud plaanipärane?
70 miljoni euro piiri ületame selle kuuga (augustis – toim.). Oleme oma Baltikumi äri arenguga rahul ja jõudnud kuu mahtudega nelja kuni viie miljonini. Samas näeme, et headele projektidele on ruumi veelgi. Kuna mahud on pidevalt kasvamas, siis hiljuti kaasasime täiendava riskiinimese, kes hakkab meid abistama suuremate ja keerukamate projektide analüüsiga. Pikemas perspektiivis tahame oma investoritele pakkuda võimalust osa saada ka suurema mastaabiga projektidest, kuid selle saavutamiseks on vajalik veel mõned teetähised saavutada. Uutesse riikidesse aktiivset laienemist oleme teadlikult tagasi hoidnud, kuid juba selle aasta jooksul võib oodata nii mõndagi huvitavat uudist väljaspool Baltikumi.
Millal võiks langeda 100 miljoni tähis ning millised on EstateGuru pikemaajalised eesmärgid?
Ideaalis näeme, et 100 miljoni tähis langeb sel aastal, kuid eeltingimuseks on, et avame täielikult (koos töötajatega) ka mõne uue riigi. Ehitame üle-euroopalist kinnisvaralaenudele keskendunud platvormi, mis võimaldab laenuvõtjatel saada lihtsalt, headel tingimustel ja geograafiliste piiranguteta laenu ning samal ajal pakub investoritele hajutatud, kinnisvaraga tagatud ja hea tootlikkusega investeerimisvõimalusi.
Seni on olnud rahastatud laene veidi üle 400, kuid kui palju projekte on hinnanguliselt teie laualt kokku läbi käinud?
Riigiti on näitajad erinevad. Üldiselt on nii, et uuemates riikides oleme ettevaatlikumad ja soovime kõigepealt oma mudelid edukalt paika saada. Seega, kõige suurem osa laenudest saab finantseeritud hetkel Eestis (rahastatud laenude osakaal võib kuude lõikes olla kuni 50%), sest oleme turul selgelt oma koha leidnud, meid teatakse ja kui meie juurde pöördutakse, siis juba kindla projektiga. Teatakse, et nö kalastama meie juurde pole mõtet tulla.
Leedus on rahastatud laenude hulk umbes 30-40% taotlustest. Lätis on rahastatud laenutaotluste hulk olnud ajalooliselt kõige madalam. Varasemalt oli see 20-30% kõigist taotlustest, kuid viimase poolaasta jooksul on selgelt näha, et Lätis on kinnisvaraturg paranenud ja aina rohkem tuleb kvaliteetseid laenutaotlusi. Võib eeldada, et järgmiseks aastaks on see näitaja Leeduga sarnasel tasemel.
Kogupilti vaadates võib öelda, et selleks, et 400 laenu väljastada, oleme läbi töötanud üle tuhande projekti. Ülejäänud kas ei ole vastanud meie riskihinnangule või vastavad riskihinnangule, kuid mitte küsitud laenusummas ehk meie oleksime valmis vähem rahastama, kui on laenuvõtja soov.
Kuidas üks projekt jõuab lõpuks EstateGurus rahastuse kaasamiseni? Kui kaua see aega võtab ning kuidas see protseduur välja näeb?
Protsess algab laenuvõtja huvist. Selle huvi sobivuse vaatab esimeses faasis üle laenuhaldur ja teeb nö esmase filtreeringu. Seejärel liigub projekt riskijuhi ja krediidikomitee töölauale, kus vaadatakse projekt üle ja antakse lõplik otsus. Protsessi käigus kogutakse täiendavat infot nagu näiteks hinnangud, projekti detailsed andmed, selgitatakse välja laenuvõtja taust, tehakse juriidiline analüüs ning antakse otsus. Uue laenuvõtja puhul toimub ka näost-näkku kohtumine. Kui otsus on olemas, teatatakse see laenuvõtjale ja kui tingimused sobivad ning kokkulepe saab sõlmitud, avatakse projekt tutvumiseks investoritele, kes saavad alustada endapoolse analüüsi ja investeerimisega. Kui soovitud raha on kogutud, lepitakse kokku notari aeg ning notaris seatakse investorite kasuks tagatisleping. Alles seejärel kantakse raha laenuvõtjale.
Kokku võib see olenevalt laenutüübist võtta aega paarist päevast kuni paari nädalani. Määravaks saab projekti keerukus ja vajalike dokumentide olemasolu. Keskmiselt oleme jõudnud rahastamiseni 7 päevaga, mis on võrreldes pankade paari kuuse protsessiga üks võtmeväärtusi, miks meie juurde tullakse.
Isegi parima eeltööga pole võimalik ilmselt kõiki riske maandada ning mõni projekt läheb lõpuks ikkagi hapuks. Seni ühel korral olete teinud läbi ka kogu tagatise realiseerimise teekonna. Kas kõik sujus teie jaoks selliselt nagu oli plaanitud ning mis kogemusi sellest edasiseks saite?
Kahjuks laenuäris on tõesti nii, et kõiki riske maandada pole võimalik ja mingi hetk võib juhtuda, et laenu tagasimaksmisega tekib laenuvõtjal raskusi. Hea riskianalüüsi ülesandeks on selliste juhtumite minimaliseerimine. Võrreldes pankadega on meie fookus natuke erinev. Kuna meie laenud on oma olemuselt lühiajalised (kuni kolm aastat, aga keskmise ajaloolise pikkusega 16 kuud), siis kõige olulisemal kohal on tagatisvara likviidsuse analüüs. Soovime olla kindlad, et kui midagi projektiga juhtub, siis oleme võimelised selle kõigi osapoolte jaoks kasulikult realiseerima. Möönan, et eelnevalt teeme kõik muu vajaliku, et seda olukorda vältida, sest lõpuks pole vara müük kellegi jaoks parim lahendus. Seejärel hindame projekti ja tagasimaksmise plaani. Viimaseks vaatame laenuvõtja tausta ja majanduslikke näitajaid. Pangad alustavad tavaliselt projektist, seejärel laenuvõtjast ja viimaseks vaatavad tagatist. Seda eelkõige sellepärast, et neil on vaja hinnata sobilikkust just pikemas ajahorisondis ja seega olulisemad on muud näitajad.
Oma esimese nö hapuks läinud laenuga saime kinnitust, et meie protsess toimib ja saame raha tagasi ka olukorras, kus laenuvõtjal ei ole võimalik laenu teenindada. See juhtum oli erandlik, kuna tagasisaamine toimus kiirelt ehk vähem kui kuu ajaga ja lisaks põhiosale saime tagasi ka kõik viivisintressid. Üldiselt eeldame, et kui asi peaks realiseerimiseni minema, siis kõige kiiremalt õnnestub meil see teha kolme kuuga ja keerukamate juhtumitega võib võtta kuni aasta või isegi rohkem.
Õppisime ka seda, et oma tegevustes tasub olla läbipaistev ning peame oma investoritele võimalikult täpselt rääkima, mis toimuma hakkab. Vahest on muidugi asju, mida me menetlusest tulenevalt kohe avaldada ei saa, sest vastasel juhul võib see investoritele kahjulikuks muutuda. Näiteks pole mõistlik hapuks minemist investoritele enne välja kuulutada, kui oleme teavituse füüsiliselt laenuvõtjani viinud. Proovime siiski võimalikult palju infot teatavaks teha. Samas, arenguruumi siin veel on.
Oleme üsna kindlad, et tänu tagatisvara olemasolule õnnestub meil enamusel sellistel juhtumitel investorite investeeringud tagasi saada. Seda toetab ka asjaolu, et keskmine laenu ja tagatisvara suhe on 58% ja maksimaalne, mis väljastame, on 75%. Seega, kui sul on kinnisvara, mille väärtuseks on hinnatud 100 000 eurot, siis maksimaalselt saab laenu selle vastu 75 000 eurot. Samuti soovitame investoritele oma portfelle hajutada. Sellisel juhul ei sea üks halb juhtum kogu portfelli riski alla.
Mis seisus teie hinnangul Eesti kinnisvaraturg hetkel on ning kuidas see mõjutab EstateGuru tegemisi?
Meie hinnangul on seis hea ja stabiilne. Kõrge palgatase ja hea majanduskeskkond toetavad kinnisvaraturgu. Lisaks ka Tallinna elanike arvu suurenemine ja inimeste kasvavad ootused elukeskkonnale ja kodule. Hetkeseisuga ei näe, et see olukord peaks muutuma. Ütleks nii, et kinnisvaraturg on terve ja toimiv. EstateGuru tegevusi mõjutab see eelkõige seeläbi, et teostatavate kinnisvaraprojektide arv on suur, mis omakorda tähendab suuremaid laenumahte ka meile. Samuti tagab positiivne keskkond kiirema projektide tagastamise ja realiseerimise kui äriplaanis ette nähtud. Viimast näitab ka see, et kuigi lepinguliselt on keskmine laenupikkus 16 kuud, siis reaalselt on laenud tagastatud keskmiselt 9 kuuga.
Kuidas EstateGurul läheb teistes riikides? Kas Läti ja Leedu on korralikult käima läinud?
Uutel turgudel läheb kasvutrendis. Kui Eestis oleme saavutanud omas segmendis juba teatud sorti liidripositsiooni, siis Lätis ja Leedus oleme samuti jõudsalt mahtusid kasvatamas. Kui veel eelmine aasta oli näiteks Läti turg rahulik, siis näeme ka seal nüüd elavnemist.
Kas järelturu funktsionaalsuse loomine on EstateGurul plaanides? Kui jah, siis millal see võiks realiseeruda?
Järelturu funktsionaalsus on olnud plaanides, kuid oleme mõned teised asjad kõrgemaks prioritiseerinud. Näiteks töötame uue investori ja laenuvõtja kasutajakogemuse kallal. Samuti näeme, et meie laenude küllaltki lühiajaline iseloom, keskmiselt tagastatakse laenud 9 kuuga, annab investorile piisava likviidsuse. Samas, paljud investorid on selle kohta pärinud ja tagasisidet andnud, seega ühel hetkel selle ka ära teeme.
Kui palju on EstateGurul tekkinud laenuvõtjaid, kes on ühe projektiga ringi ära teinud ning kaasavad teie kaudu rahastust juba mitmendat korda?
Oleme saanud oma laenuvõtjatelt palju positiivset tagasisidet ja meie jaoks on väga oluline, kui suudame oma klientidele väga head kliendikogemust pakkuda ning luua nende ärisse lisandväärtust. Just hiljuti kirjutas üks laenuvõtja: “Olete üles ehitanud loogilise ja hästi toimiva süsteemi ka nende jaoks, kes pankade silmis atraktiivsed ei ole. Olen seda ennegi öelnud ja ütlen veel, et pangad pakuvad vihmavarju, kui vihma ei saja, ja võtavad selle, kui varju kõige rohkem vaja on. Olen tänaseks pea 26 aastat äris olnud ja näinud selle ajaga nii mõndagi. On olnud halvemaid ja paremaid aegu. Oli aegu, kus pangad lausa pressisid raha peale. Kui 2012. aasta novembris juhtus mu firmas suur õnnetus, oleks nagu maailma lõpp tulnud. Kõrvad jäid kurdiks mu soovidele, kuigi olin mitmeid-mitmeid aastaid olnud usaldusväärne partner. Oli tunne, nagu ma ise oleks kellekski teiseks muutunud. Ütlen ausalt, ei olnud hea tunne. Siis jõudsin EstateGuruni. Meil polnud eelnevat koostöökogemust, kuid te võtsite kuulda ja panite õla alla. Tänud veelkord mõistva ja mõistliku suhtumise eest. Esimene projekt selles vallas on lõpule jõudmas. Võtan asja rahulikult ja liigun vaikselt edasi. Uusi mõtteid on ja usun, et peagi on põhjust laua taha istuda.”
See on arvatavasti ka põhjus, miks lühikese tegutsemisaja jooksul on üks laenuvõtja keskmiselt kolm laenu võtnud. Me tuumikmeeskond on pikaaegse kinnisvarakogemusega ja suudetakse selle tulemusena laenuvõtjatega ühist keelt rääkida. Oleme ka mitmed oma laenuvõtjate lood videosse võtnud. Need videod on leitavad EstateGuru Youtube’i kanalist.
Paljud portaalis tegutsevad investorid on tahtnud teada, miks projektide nimedest kadusid ära kohanimed ning tulid asemele numbrikoodid?
Vastus on tegelikult üsna lihtne. Kuna projektide maht on igakuiselt kasvanud, siis standardiseerimise ja projektide parema eristamise huvides sai ka nimesid muudetud. Tekitasime süsteemis nö automaatse nimede looja. Muud see investorite jaoks ei muutnud, sest varasemalt nimes peitunud info on jätkuvalt projektis olemas.
Küsis: Rahajutud.ee peatoimetaja Siim Semiskar.
Vastas: EstateGuru tegevjuht Mihkel Stamm.
