Podcast “Kinnisvarajutud” võtab luubi alla Eesti kinnisvaraturu ning üritab erinevad teemad sügavuti lahti võtta. Eesmärk on rääkida kinnisvarast kui varaklassist (väike)investori vaatenurgast ning olla valdkonnast huvitatutele abimeheks ja meelelahutuseks.
Saatejuhid on mikroinvestor ja kinnisvarahuviline Siim Semiskar ja kinnisvaramaakler ning 1Estate Kinnisvara juhatuse liige Algis Liblik.
Kuulajad saavad kaasa rääkida, küsimusi küsida või saate kohta tagasisidet anda Facebooki grupis Kinnisvarajutud.
OSA #11
“Kinnisvarajutud” taskuhäälingu 11. osas tegime oma ajaloo esimese vaid kuulajate küsimustele pühendatud saate. Peaaegu kaks tundi väldanud vastamise tulemusena said puudutatud sisuliselt kõik erinevad kinnisvarainvesteerimise tahud. Saate lõpus andsime välja ka Kristi Saare poolt meie juubeliosas välja hõigatud auhinna.
Saates proovisime enda teadmistega läbi närida sellistest küsimustest:
Pealehakkaja neiu: Kui korter on registreeritud äripinnana, siis millised on plussid ja miinused sellise korteri ostul? Kas ise riskiksite sellist korterit osta? Plaan on hoida korterit ca 10. aastat.
Pealehakkaja neiu: Ettevõtte alt kinnisvara soetamine ja käibemaksu tagasi arvestamine ostmisel. Kuidas vaatab sellele maksuamet, milliseid dokumente küsitakse ja mis oleks kõige parem/vettpidavam põhjendus, miks esialgu käibemaksu tagasi küsida?
Mihkel: Kui võtta tavaline tüüp 2- kuni 4-toaline korter, mis okei korras. Ütleme, et 10-20 aastat remontimata, kuid siiski täiesti sees elatav, võib-olla san-remonti vajav mõnes osas. Siis mis oleks need tegevused, mille tegemine aitaks objekti väärtust hindamisakti jaoks oluliselt tõsta nii, et selle tegevuse teostus oleks ka lõpuks väiksem kulu kui korteri väärtuse kasv.
Kodanik T: Kuidas hindamisakt võimalikult kõrge väärtusega saada, sh leida see õige hindaja?
Einar: Miks keskendute oma isiklikus investeerimisportfellis just kinnisvarale? Mis on teie jaoks kinnisvara eelised muude instrumentide ees? Kas üldse omate mingeid investeeringuid muudes instrumentides? Kui jah, siis millistes?
Henri J: Kas oma kodu on investeering või miks oma kodu ei ole investeering?
Henri R: Kui vaataksite üüripindasid Tallinnast 60km/tunni raadiuses, millistele kriteeriumidele paneksite siis rohkem rõhku võrreldes sarnaste üüripindadega, mida muidu vaatate Tallinnas? Kus oleks teie peamine rõhuase?
Sander: Kinnisvarainvestor tahab üldiselt enda vara “lähedal” olla. Samas Itaalias ja Hispaanias on need 1 euro kampaaniad. Need 1 eurosed on muidugi üsna lootusetus seisus, aga sageli on samas piirkonnas ka üsna talutavas seisus elamisi hinnaga ca 5-20k…ehk siis üsna sümboolne hind. Muidugi lisaks tuleb arvestada ka remondikuluga. Kas taolisi elamisi võiks Airbnb tarbeks lähemalt kaaluda? Sisenemise hind tundub hea, kui lõpuks inimesed jälle reisima hakkavad, siis võiks asjal jumet olla?
Algis: Millal Siim järgmise korteri ostab?
Gretel: Kui palju olete kulutanud 1-2-toalise korteri täielikuks sisustamiseks? Milliseid „luksusi“ olete lubanud, et tõsta korteri atraktiivsust üürniku või potentsiaalse ostja silmis?
Elia: Kuidas väikeinvestorist areneda suureks tegijaks?
Märt: Küsin käibemaksu kohta. Kas firmad, millega üürite välja kortereid on KM kohuslased? Asja teine pool on see, et renoveerides oleks hea ju kui km peal?
Kristjan: Kui oled alles alustanud, sul on 1 või 2 korterit ja renditulu võtad OÜ-sse, siis kuidas laenumakseid tasute?
Stanislav: Küsimus objektide kohta, millele jääb püsima hüpoteek. Kuidas nendesse suhtuda, mida silmas pidada ja kas see kõik on seda väärt?
Kristjan: Kui oled OÜ-sse kogunud piisavalt raha sissemaksuks, siis selleks, et uus üürikorter osta, kuidas on mõistlik käituda? Arvestades, et: 1. Eraisikuna pead dividendide näol raha välja võtma, maksad tulumaksu ja saad pangast 20-30 aasta peale laenu alates 3,5% intressist. 2. Võtad uue korteri OÜ alla ja saad laenu 10 aasta peale ja 2x kõrgema intressiga, nii et tulu on olematu.
Kristjan: Pidevalt kiidetakse 1-toalisi Mustamäel ja koolide kõrval, et õpilastele üürida. Aga õpilased ju suhteliselt piiratud ajaüürivad – õpib paar/kolm aastat ära ja on läinud. Kas on jagada kogemust 2-toalisega ja pere elab sees. Kas nemad statistiliselt elavad kauem kui paar/kolm aastat korteris või on seal samuti õpilaste sarnane tendents?
Üüri Korter: Kui OÜ ainukeseks käibeks on 2-3 korteri üüritulust tulev käive, millest umbes pool jääb alles ja pool läheb laenumakseteks, kas sellise alustava ettevõttele mõni pank ka laenu annaks või on nii nagu Peeter Pärtel muudkui õpetab, et sul peab olema ettevõte, mis tegeleb millegagi veel ja alles siis saad minna ettevõttele nimele hüpoteeklaenu küsima üürikorteri ostuks? Viimasel juhul, kuidas siis eraisik üldse saakski kaugemale 1-2-3 korterist liikuda, kui just suurepärase rahavooga ettevõtet mõne teise teenuse müügiga ei tekita?
Anu: Kuulutuses/vaatamisel korteri n-ö lavastamine. Mõtlen just uue korteri puhul, mis muidu oleks küllaltki plank ja tühi. Öeldakse, et pigem isiklik elu jätta nt piltidelt välja ja poolikut pudrukaussi ei tasugi jätta kuskile vedelema, aga just ilusti kaetud laud, taimed, tekstiilid, raamat öökapil. Kas pigem jah või ei?
Villy: Kas üürikorterite kindlustamisest on juttu olnud? Seltse on mitu, kuid nende kaitsed ja tegevus on tõenäoliselt juhtumi korral erinevad. Millised on kogemuste põhjal soovitused?
Kuulaja T: Üüriobjekti kindlustamise võimalused – kas hüvitatakse hooletu või pahatahtliku üürniku põhjustatud kahjustusi?
Kuulaja T: Kas on olemas kohta, kust reaalsete tehingute statistikat näha/osta lisaks Maa-ameti keskmise hinna statistikale? Aastaid tagasi sai tehingud.ee lehelt, värsked andmed vist olid tasu eest, aga see võimalus mingi hetk kadus ära vähemalt avalikult kasutatavana. Kui ei ole, siis kas hindajad/maaklerid lähtuvad tõesti ainult oma büroo tehingutest ja koostööpartnerite tehingutest võrdlusobjektide leidmisel?
Kuulaja T: Kas panna raha eraisikuna ettevõttesse, et osta üüriobjekt ettevõtte omandusse või osta eraisikuna ja välja üürida ettevõtte vahendusel?
Kaja: Kas investori vaatenurgast tasub kasutusloata korterit osta?
Kuulaja V: Küsiks veidi raha kaasamisest kinnisvara ostmiseks (mitte pangalt). Rääkisite ühes osas, et kaasasite raha eraisikult (ettevõttelt) laenuna. Ehk saaksite veidi pikemalt rääkida, mis tingimustel raha laenasite, mis lepingud sõlmisite? Mis maksualased nüansid on eraisikult või ettevõttelt raha laenemisel korteri ostmisel?
Kadri: Kas kohtutäituri oksjonitelt ostetud mitteeluruumi vabastamine eelmise omaniku asjadest on lihtsam kui eluruumina kasutatavast ruumist üürniku väljatõstmine? Kuidas panipaigast/garaažist/mitteelatavalt pinnalt asjade väljatõstmisega lood on? Ja kas uus omanik võib siseneda panipaika/garaaži, kuna see ei ole elukoht?
Kuulaja V: Kas teil on olnud ka mõtteid osta mitme peale korter (kas siis mitu firmat omavad korterit või siis firma ja eraisik)? Kuidas te sel juhul jagaksite korteri haldamise, kulud ja tulud?
Virge: Kuidas teha valik flipi, Airbnb ja pikaajalise üüri vahel? Kui palju te olete Airbnbga kokku puutunud ja kui ei ole, siis kas on plaani katsetada?
Not Hater: Maakleritel on osade inimeste silmis veidike kehv maine erinevate põhjuste tõttu. Üks põhjus on see, et maakleri tööd peetakse mõnikord lihtsaks. Viskad triiksärgi selga, näitad korterit ja viid ostja notarisse ning kasseerid tuhanded eurod sisse ja naudid head elu. Sotsiaalmeedias laineid lööva ja üle 60 000 eurose maasturiga sõitva maakleri valguses küsiks, kas Algis mõtles autot valides oma välisele imagole selle nurga alt ja mis autoga ta tegutseb? Maaklerite hateritele võiks Algis rääkida mõne oma kõige lihtsama tehingusse jõudmise loo.
